26.02.2012 - 08:30 Uhr von Fritjof Stielow

Renovierung bei Auszug keine Pflicht

Renovieren keine Pflicht
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Renovieren keine Pflicht

 © Getty Images

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer Vielzahl von Entscheidungen klargestellt, wann die sog. Schönheitsreparaturenklausel zur Renovierung bei Auszug unwirksam ist.

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Grundsätzlich darf der Vermieter auch weiterhin die Schönheitsreparaturen dem Mieter aufbürden. Weiter erlaubt sind auch das Wahlrecht und die sog. Quotenregelung, wonach der Mieter entweder selbst renoviert oder sich anteilig nach Abnutzungsjahren an den Kosten einer Renovierung bei Auszug durch einen Maler beteiligen muss. Zu weitgehende Klauseln sind aber unwirksam! Dann gilt die gesetzliche Regelung. Der Mieter muss die Wohnung nur geräumt und "besenrein" übergeben. Schäden, auch Dübellöcher, müssen aber in jedem Fall beseitigt werden.

BGH: Renovierungspflicht muss der Abnutzung angepasst werden!

Für unwirksam erklärt hat der BGH alle starren Klauseln oder Klauselkombinationen, bei denen der Mieter renovieren musste, auch wenn eine frisch gestrichene Wohnung kaum abgenutzt war. Die betrifft vor allem die Fälle, in denen der Mieter die Wohnung kaum genutzt bzw. abgenutzt hat, die Wohnung nur kurzzeitig bewohnt hat oder bereits kurze Zeit vor dem Auszug renoviert hat.

Klauseln sind daher unwirksam, wenn der Mieter zu einer Renovierung bei Auszug zwingend verpflichtet wird (zwingende Schlussrenovierung) oder unabhängig vom Abnutzungsgrad renovieren soll (starre Fristen) oder die festgelegten Renovierungsintervalle zu kurz angesetzt sind. Zulässig ist hier die übliche 3-5-7-Jahresfrist. Kürzere Abstände sind unwirksam.

Auch weitere nachteilige Klauseln wurden vom BGH gekippt und sind unzulässig: So z.B. die zwingende Einzugsrenovierung ohne Ausgleich (Zuschuss, Mieterlass) und die Renovierung in "Abweichung der bisherigen Ausführungsart" nur mit Vermieterzustimmung. Auch eine Beschränkung auf bestimmte Maler-Farben für laufende Schönheitsreparaturen (zulässig aber für Endrenovierung).

Auch eine Mieterhöhung bei unwirksamen Schönheitsreparaturenklauseln ist unzulässig. Der BGH hat eindeutig entschieden: Wer eine unwirksame Klausel benutzt, hat "Pech" gehabt und kann den finanziellen Nachteil nicht über eine Mieterhöhung wieder hereinholen.

Die nachfolgenden Klauseln sind, so hat der BGH entschieden, unwirksam:

Klausel-Beispiel für unzulässige zwingende Endrenovierung (BGH, Az.: VIII ZR 308/02):

§ 3 Schönheitsreparaturen

Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre.

§ 10 Auszug und Wohnungsübergabe

Der Mieter hat bei Auszug die Wohnung geräumt, und fachgerecht renoviert zu übergeben.

Klausel-Beispiel für unzulässige starre Fristen (BGH, Az: VIII ZR 178/05):

§ 6 Schönheitsreparaturen

(1) Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre.

(2) Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter vor Rückgabe der Wohnung unter Berücksichtigung des vereinbarten Fristenplanes alle bis dahin je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen.

Erläuterung: Der BGH stellt darauf ab, ob ein angegebener Zeitraum durch Formulierungen wie "in der Regel", "im Allgemeinen" oder ähnliche Wendungen erkennbar flexibel vereinbart wurden. Es muss im Einzelfall eine Anpassung der Renovierungsintervalle an den tatsächlichen Renovierungsbedarf möglich sein. Hier fehlt ein solcher derartiger Zusatz, die Klausel § 6 Absatz 1 ist unwirksam. Wichtig: Obwohl in Absatz 2 die Renovierungspflicht bei Auszug relativiert wird, ist die gesamte Klausel wegen der in Absatz 1 vorgegebenen starren Fristen unwirksam!

Klausel-Beispiel für zu kurze Fristen (BGH, Az..: VIII ZR 143/06)

§ 8 Schönheitsreparaturen

Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC jedes Jahr, in Wohn- und Schlafräumen alle 2 Jahre, in Flur, Abstell- und Nebenräumen alle 3 Jahre.

Erläuterung: Der BGH hat die häufig verwendeten Fristen für Küche und Bad/ Wohn- und Schlafräume/ Nebenräume von 3/5/7 Jahren als zulässig erachtet. Kürzere Fristen dürften unwirksam sein.

Klausel-Beispiel für Festlegung der Ausführungsart (BGH, Az.: VIII ZR 199/06 und VIII ZR 224/07)

"Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen."

Erläuterung: Diese Klausel führt zur Gesamtnichtigkeit der Schönheitsreparaturenklausel, auch wenn die Schönheitsreparaturenübernahme und die Klausel zur Ausführung in unterschiedlichen Abschnitten/Paragraphen des Mietvertrags auftauchen.

"Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen. Sie sind auch während des Bestehens des Mietverhältnisses auszuführen.

Spätestens sind diese Arbeiten im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen entsprechend dem folgenden Fristenplan auszuführen bzw. ausführen zu lassen:

In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn-, Schlaf-, Hobbyräumen, Toiletten, Dielen, Fluren alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.

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Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren innen. Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen. (...) "

Erläuterung: Auch diese Klausel führt zur Gesamtnichtigkeit der Schönheitsreparaturenklausel, weil dem Mieter im laufenden Mietverhältnis nicht vorgeschrieben werden darf, in welchen Farben er zu wohnen hat. Die Klausel wäre wirksam geblieben, wenn der Vermieter die Vorschriften zur Ausführung ausdrücklich nur bei der Auszugsrenovierung verlangt hätte!

Klausel-Beispiel für starre Quoten-Abgeltungsklausel (BGH, Az.: VIII ZR 247/05)

" Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %; dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen inkostensparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen lässt. "

Erläuterung: Nach dieser Klausel müssen Mieter bei noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen keine Malerkosten, auch nicht anteilig, übernehmen. Dies gilt also nur für Fälle, in denen man vor Ablauf von 5 Jahren ausgezogen ist.

Wichtig: Trifft diese unwirksame Klausel mit einer wirksamen flexiblen Schönheitsreparaturenklausel zusammen, so bleibt die Schönheitsreparaturenklausel wirksam. Der BGH urteilt:

" Zu Recht hat das Berufungsgericht ferner angenommen, dass die an starre Fristen geknüpfte und deshalb nach der Rechtsprechung des Senats unwirksame Quotenabgeltungsklausel (vgl. VIII ZR 52/06) nicht zur Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen führt. (...) Das Zusammentreffen der unwirksamen Abgeltungsklausel mit der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel führt daher nicht zur Unwirksamkeit der letzteren Klausel. "

Autor: Rechtsanwalt Fritjof Stielow (Berlin)

Quelle: freenet.de
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