02.01.2012 - 24:00 Uhr

Hypothek vs. Grundschuld

Hypothek vs. Grundschuld
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Hypothek vs. Grundschuld

 © Getty Images

Bekannter als die Grundschuld ist im allgemeinen Sprachgebrauch die Hypothek. Dabei ist letztere eher selten geworden. Beides sind Sicherheiten, um eine Immobilie zu erwerben.

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Hypotheken sind vielen aus dem Brettspiel Monopoly bekannt: Wer beispielsweise die Schlossallee mit einer Hypothek belegt, erhält dafür einige Tausend Euro Bargeld. Im wirklichen Leben hat die Grundschuld der Hypothek den Rang abgelaufen.


Sicherheit beim Immobilienkauf
Wer ein Haus über einen Bankkredit bauen will, kommt kaum darum, eine Sicherheit anzubieten. In dem zum Grundstück gehörenden Grundbuch wird dafür ein Eintrag vorgenommen. Das nennt man dann Hypothek oder Grundschuld. Das Grundbuch wird beim Amtsgericht geführt. Der Eintrag wird von einem Notar gegen Honorar vorgenommen. Dieser Eintrag gibt der Bank das Recht, falls der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird, die Immobilie zu verkaufen und so das geliehene Geld zurück zu erhalten. Um Verluste beim Verkauf für die Bank zu vermeiden, ist der Kredit immer niedriger als der Immobilienwert. In der Regel wird für die Beleihung des Objekts vom Verkehrswert der Immobilie ein Sicherheitsabschlag von zehn Prozent genommen.


Buch oder Brief
Es wird zwischen der Buchgrundschuld und der Briefgrundschuld unterschieden. Die Buchgrundschuld wird nur in das Grundbuch eingetragen. Für die Briefgrundschuld erstellt die Bundesdruckerei zusätzlich einen Grundschuldbrief. Dessen Vorteil ist, dass er außerhalb des Grundbuchs durch schriftliche Abtretungserklärung und Briefübergabe schnell und ohne Kosten abgetreten werden kann. Die Kosten für eine Briefschuld sind höher als die für eine Buchschuld.


Hypothek oder Grundschuld
Grundsätzlich muss hierbei zwischen zwei Grundpfandrechten unterschieden werde: Hypothek und Grundschuld. Bei einer Hypothek verpfändet der Schuldner die Immobilie an seinen Gläubiger, in der Regel die Bank, damit dieser im Notfall an sein Geld kommt. Die Hypothek hängt also (im Gegensatz zur Grundschuld) immer mit einer bestimmten Geldforderung zusammen. Häufig ist das ein Darlehen. Dies kann aber auch ein Schadensersatzanspruch sein.

Kommt stärker: Die Grundschuld
Immer häufiger begegnet einem statt der Hypothek die so genannte Grundschuld. Auch diese wird ins Grundbuch eingetragen. Im Gegensatz zur Hypothek, die mit einer bestimmten Forderung verbunden ist, kann die Grundschuld auch darüber hinaus eingesetzt werden. Das heißt, nachdem das Darlehen zurück bezahlt wurde, kann die Grundschuld erneut als Sicherheit genutzt werden, falls beispielsweise ein weiterer Kredit notwendig wird oder umgeschuldet werden muss. Nach Angaben des Bundesverbandes deutscher Banken ist die Grundschuld die heute übliche Sicherheit für einen Immobilienfinanzierungskredit. Damit ist der Darlehensnehmer vor Zinsschwankungen geschützt. Hintergrund ist, dass der Grundbucheintrag oft nicht der Restverbindlichkeit gegenüber dem Kreditgeber entspricht. Damit hat der Eigentümer oft die Möglichkeit zinsgünstige neue Kredite in Höhe der eingetragenen Grundschuld zu erhalten. Dafür ist es üblich, dass der Schuldner sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Die Grundschuld ermöglicht also dem Gläubiger im Ernstfall ohne vorherige Klage bei Gericht den verpfändeten Grundbesitz versteigern zu lassen. Die Vollstreckungsmöglichkeit erstreckt sich dabei nicht alleine auf das Grundstück, sondern auch auf das sonstige Vermögen des Schuldners. Das heißt, es ist auch eine Lohnpfändung möglich.


Grundschuld für Dritte aufnehmen
Auch wenn die Grundschuld übertragbar ist, muss gekennzeichnet werden, auf welches Darlehen es sich aktuell bezieht. Das ist die so genannte Zweckbestimmungserklärung. Die Zweckbestimmungserklärung kann sich aber auch schon auf zukünftige Darlehen bei derselben Bank beziehen. Eine eindeutige Formulierung ist allerdings empfohlen, wenn fremde Kredit abgesichert werden. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Eltern ihr Haus mit einer Grundschuld für einen Kredit ihres Kindes belasten.


Löschung der Grundschuld
Eine Grundschuld wird nur auf besonderen Antrag gelöscht. Dafür muss der Gläubiger eine so genannte Löschungsbewilligung abgeben und der Eigentümer der Löschung beim Notar zustimmen. Es ist aber sinnvoll, die Grundschuld erst dann löschen zu lassen, wenn sicher ist, dass sie nicht mehr für Kredite benötigt wird. So kann man sich die Kosten für den Neueintrag sparen.

Quelle: freenet.de
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