Schluss mit Mietwucher

Schluss mit Mietwucher!
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Schluss mit Mietwucher!

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Monatlich zahlen Sie Ihre Miete, vielleicht zuviel! Wir zeigen, wie hoch Ihre Miete sein darf und welche Rechte Sie haben.

nnDie Miethöhe in einer Stadt ist ein Standortfaktor, das wissen alle, die in z.B. München, eine der teuersten Städte Deutschlands, einen Arbeits- oder Studienplatz suchen. Aber auch für die Frage, ob eine Mieterhöhung zulässig ist, spielt die Frage der Durchschnittsmieten eine Rolle. In vielen Gemeinden werden Mietspiegel erstellt, die verbindlich Auskunft geben, wie teuer eine Wohnung mit bestimmten Ausstattungsmerkmalen und in bestimmter Lage sein darf.

Die ortsübliche Vergleichsmiete

Maßstab für die Mietpreishöhe im freien Wohnungsmarkt ist die so genannte ortsübliche Vergleichsmiete. In größeren Gemeinden und Städten wird diese im Mietspiegel veröffentlicht. Im Mietspiegel wird die Wohnung nach bestimmten Kriterien eingeordnet. Zur Bewertung werden herangezogen:

1. Baujahr, Lage (Infrastruktur, Lärm) und Ausstattung des Hauses

2. Größe und Ausstattungsmerkmale der Wohnung (Heizung, Sanitärausstattung, Bodenbeläge usw.)

Ist der Mietspiegel nicht aussagekräftig, kann die ortübliche Vergleichsmiete auch durch vergleichbare Wohnungen oder die Einstufung eines Gutachters ermittelt werden. Ein überhöhter Mietpreis ist gegeben, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten wird.

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Ihre Rechte bei überhöhter Miete

Stellen Sie z.B. anhand Ihres Mietspiegels fest, dass die zu viel Miete zahlen, haben Sie folgende Möglichkeiten:

1. Sie können die Rückzahlung der überhöhten Miete für die zurückliegenden drei Jahre verlangen, wenn ein Verstoß gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG) oder gegen das Wucherverbot des § 138 BGB verstoßen wurde.

2. Sie können in Zukunft einem Mieterhöhungsverlangen Ihres Vermieters widersprechen.

Ihnen muss die überzahlte Miete zurückgezahlt werden, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG)

Ist die Miete nach dem WiStG überhöht, kann der Mieter die Beträge zurückverlangen, die mehr als 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Beispiel: Liegt die Vergleichmiete bei 5,00 Euro pro qm, müsste die eigene Miete also über 6,00 Euro pro qm liegen (sog. Wesentlichkeitsgrenze), um als überhöht i.S.d. WiStrG zu gelten.

Allerdings muss der Mieter beweisen, dass der Vermieter eine Mangellage im Wohnungsmarkt (§ 5 WiStrG) ausgenutzt hat. Eine solche Mangellage besteht meist nur in Gemeinden, die Fehlbelegungsabgaben für Sozialwohnungen erheben, die Nutzung von Wohnraum zu Gewerbezwecken verbieten oder sonst regulierend in den Wohnungsmarkt eingreifen.

Mietwucher

Liegt die Miete mehr als 50% über der Vergleichsmiete, kann Wucher nach § 138 BGB vorliegen. Der Mieter kann dann den die Vergleichsmiete übersteigenden Betrag zurückverlangen.

Beispiel: Zahlt der Mieter im Beispiel 8,00 Euro pro qm (also 60 Prozent zuviel), so kann er 3,00 Euro pro qm zurückverlangen.

Auch hier gibt es eine Beweispflicht des Mieters, er muss die Zwangslage und die Unerfahrenheit des Mieters ausgenutzt haben (§ 138 BGB). Dies trifft in der Regel nur auf sehr unerfahrene Mieter zu, z.B. Schüler/Azubis/Studenten, die ihren ersten Mietvertrag unterzeichnen.

Verjährung

Der Anspruch auf Rückzahlung verjährt nach drei Jahren zum Jahresende.

Beispiel: Sie zahlen seit 01.01.2005 überhöhte Miete. Sie konnten bis 31.12.2008 die überzahlte Miete geltend machen. Ab dem 01.01.2009 verjährte der Anspruch für die überzahlte Miete des Jahres 2005.

Die Mieterhöhung ist insgesamt nur zulässig und wirksam, wenn der Vermieter alle gesetzlichen Formalien eingehalten hat. Prüfen Sie folgende Punkte:

1. Das Erhöhungsverlangen muss schriftlich mitgeteilt und begründet werden

2a. Die Begründung muss auf die ortsüblichen Vergleichsmiete verweisen und auf den Mietspiegel Bezug nehmen. Die Wohnung muss nach Baujahr, der Wohnanlage und der Ausstattung entsprechend richtig in die Tabelle des Mietspiegels eingeordnet worden sein.

2b. Bei der Angabe von drei Vergleichswohnungen darf Ihre neue Miete nicht nicht höher sein als die günstigste der drei Vergleichswohnungen. Die Errechnung eines Durchschnittswertes ist unzulässig!

2c. Bei Vorlage eines Sachverständigengutachtens muss die Begutachtung durch einen öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen erfolgt sein.

3. Das Erhöhungsverlangen muss den nominalen Erhöhungsbetrag und die neue Miete enthalten. Mietangaben nur in Euro/qm oder nur die Nennung der neuen Miete reichen nicht aus.

4. Zwischen dem Eingang des Mieterhöhungsschreibens und dem Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung muss mindestens ein Jahr gelegen haben.

Beispiel: Die letzte Mieterhöhung wurde zum 01.09.2002 wirksam. Die Ankündigung der neuen Mieterhöhung erhalten Sie bereits am 20.08.2003. Die Jahresfrist wurde nicht eingehalten.

5. Das Erhöhungsverlangen muss eine Prüfungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhung eingeräumen.

Beispiel: Wenn das Vermieterschreiben am 10. März eingeht, genügt es, wenn Sie am 31. Mai der Erhöhung zustimmen. Eine kürzere Frist oder ein Erhöhungsverlangen vor dem 1. Juni ist unwirksam!

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In einigen Fällen ist nicht das ganze Erhöhungsverlangen unzulässig, sondern nur die Höhe. In diesem Fall muss dem berechtigten Teil des Verlangens zugestimmt werden. Bei Zurückweisung des gesamten Erhöhungsverlangens, auch der berechtigten Anteile, könnte der Vermieter Sie sonst auf Zustimmung klagen!

Teilunwirksam ist die Erhöhung, wenn die neue Miete darf nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Der Mieter darf/muss dann die Zustimmung nur bis zur angemessenen Miethöhe erteilen.

Beispiel: Ihre neue Miete beträgt 4,53 Euro/qm netto-kalt. Sie stellen anhand des Mietspiegels fest, dass Ihre ortsübliche Vergleichsmiete nur 4,31 Euro/qm beträgt. Die Erhöhung ist anteilig für 0,22 Euro/qm unzulässig.

Teilunwirksam ist die neue Miete auch, wenn die sog. Kappungsgrenze von 20% verletzt wurde. Danach darf die Miete im Zeitraum von 3 Jahren maximal um 20% steigen.

Beispiel: Ihre neue Miete zum 01.09.2008 soll 300,00 Euro netto-kalt betragen. Vor zwei Jahren wurde schon einmal erhöht. Vor drei Jahren, am 01.09.2005, zahlten Sie aber nur 240,00 Euro netto-kalt. Die letzte Erhöhung ist damit Teilunwirksam, die Miete darf wegen der Kappung maximal auf 288 Euro steigen.

Zurückliegende Mieterhöhung nicht anfechtbar

Wenn Sie feststellen, dass Sie eine frühere Mieterhöhung zu Unrecht akzeptiert haben, haben Sie keine Möglichkeit mehr, dies rückgängig zu machen.

Ein Mieter, der eine Mieterhöhungserklärung akzeptiert hat und die erhöhte Miete anstandslos zahlt, kann später nicht mehr den Erhöhungsbetrag für die gesamte Zeit zurückverlangen, denn die wiederholte Bezahlung einer erhöhten Miete ist als Zustimmung des Mieters auszulegen (Landgericht Berlin, Urteil vom 11.02.2000, Az. 65 S 210/99; nachzulesen in ZMR 2000, 301).

Quelle: freenet.de
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