Warum Immobilienfonds nicht mehr so sicher sind wie früher

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18.03.2010 - 10:00 Uhr von Richard Lamers

Immobilienfonds galten lange als sichere Altersvorsorge. Die Wirtschaftskrise legt die Schwächen dieser Anlage jedoch schonungslos offen.

Mit "Betongeld" ist man starken Kursschwankungen weniger ausgeliefert. Das war in der Vergangenheit so und hat sich bis heute kaum geändert. Dafür steht das angelegte Kapital aber gerade bei geschlossenen Immobilienfonds nicht kurzfristig zur Verfügung. Offene Immobilienfonds wollten diesen Nachteil ausgleichen und schnell Liquidität schaffen. Das wiederum hat zum Zusammenbruch zahlreicher offener Immobilienfonds geführt.

Offene und geschlossene Immobilienfonds
Grundsätzlich wird zwischen Geschlossenen und Offenen Immobilienfonds unterschieden. Die Geschlossenen Immobilienfonds haben außer den Namen nichts mit den Offenen Immobilienfonds gemeinsam. Bei einem Geschlossenen Immobilienfonds wird das Geld mehrerer Anleger gesammelt und damit eine Immobilie finanziert. Das kann beispielsweise ein Einkaufszentrum oder ein Freizeitbad sein. Sobald ausreichend vorhanden, wird er für neue Anleger geschlossen. Der Anleger wird also Miteigentümer an dem Objekt und profitiert von dessen Rendite.

Immobilienfonds am Kapitalmarkt
Offene Immobilienfonds agieren hingegen permanent am Kapital- und Immobilienmarkt, indem sie weltweit oder regional in Immobilien investieren. Das können ebenso gewerblich genutzte Bürohäuser, Einkaufszentren, Krankenhäuser oder Wohnimmobilien sein. Offene Immobilienfonds versuchen mit Hilfe von Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Immobilien Erträge zu erzielen.

Im Zweifel wird geschlossen
Krisengeschüttelt zeigen sich im Moment die Offenen Immobilienfonds. So musst mit "Degi International" gerade ein weiterer Fonds schließen: Er besaß nicht mehr genug Mittel, um die Auszahlungswünsche seiner Kunden zu erfüllen. Die Ausstiegswünsche kamen auf, weil die Anteilwerte des Fonds massiv gesunken sind. Andere Fonds können schon seit Längerem keine Anteile mehr zurücknehmen. Viele Anleger geraten dadurch in Schwierigkeiten, weil sie mit Geldern aus solchen Fonds ihre Rente aufbessern wollen. Genau das hatten die Fondsmanager immer wieder als besonders sichere Vorsorgeform dargestellt. Juristen bereiten nun Schritte vor, um Anlegern dennoch zu ihrem Geld zu verhelfen. "Es gibt mehrere Ansatzpunkte für Erfolg versprechende Klagen", weiß Klaus Dittke von der Kanzlei Dittke, Schweiger, Kehl & Partner in Düsseldorf: "Solche Klagen liegen nahe, weil viele Experten nicht von einer baldigen Besserung der Tendenzen auf den Immobilienmärkten ausgehen."

Vollkommen überbewertet
Hintergrund der aktuellen Probleme sind zu hohe Bewertungen von Immobilien in Fondsvermögen. Beim gerade geschlossenen Degi International sind das speziell Gebäude in Ost-Europa, die momentan nicht zu jenen Werten verkäuflich sind, mit denen der Fonds sie in der Bilanz stehen hat. Das gleiche Schicksal droht früher oder später für Immobilien, die viele deutsche Fonds beispielsweise in Spanien, England oder USA und auch in China erworben haben. Büro-Immobilien in Deutschland sind zuletzt vielfach ebenfalls im Wert gesunken.

Fonds im Sinkflug
Schon jetzt zeigen Analysen der Fonds-Anteilwerte, dass viele seit dem Jahr 2000 nicht mehr gestiegen sind. Einige sind sogar gesunken. Dass die Fonds sich selbst immer noch steigende Wertentwicklungen ausrechnen, hat mit deren speziellem Berechnungsverfahren zu tun. Tatsächlich sinkende Anteilwerte von Fonds belegen deren Unsicherheit im Widerspruch zu ihrer Klassifizierung als sicherste Anlagen. "Hier könnte es zu zahlreichen Beratungsfehlern gekommen sein", vermutet Anwalt Dittke.

Quelle: freenet.de
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