Diese Klauseln in der Hausordnung sind unwirksam

Hausordnung: Diese Klauseln sind unwirksam
Die Hausordnung regelt das Zusammenleben der Mieter in einem Haus. Doch nicht alle Klauseln in der Hausordnung sind wirksam. 
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Hausordnung: Diese Klauseln sind unwirksam

Die Hausordnung regelt das Zusammenleben der Mieter in einem Haus. Doch nicht alle Klauseln in der Hausordnung sind wirksam. 

© imago images/Metodi Popow

Eine Hausordnung bietet Vermietern die Möglichkeit, das Zusammenleben Ihrer Mieter in Ihrer Immobilie zu regeln. Die Hausordnung ist meistens Bestandteil des Mietvertrages und kann dem Mieter daher auch Pflichten auferlegen. Das ist jedoch nicht grenzenlos möglich. Bestimmte Freiheiten müssen den Mietern verbleiben.

Was darf der Vermieter in der Hausordnung regeln?

In der Hausordnung sind nur Klauseln zulässig, die den vertraglichen und gesetzlichen Bestimmungen entsprechen. Das bedeutet, dass die Hausordnung, die sich aus dem Mietrecht ergebenden Rechte und Pflichten nicht einschränken oder ausweiten darf. 

Inhaltlich muss sich die Hausordnung stets auf das Zusammenleben der Mieter beziehen. Dazu gehören folgende wirksame Regelungen:

  • Ruhezeiten
    Die Hausordnung darf detailliert bestimmen, wann und in welchem Umfang Ruhezeiten einzuhalten sind. Regelungen, die lärmende Tätigkeiten untersagen, sind zulässig. So ist z. B. eine Klausel, die vorschreibt, wann handwerkliche Tätigkeiten nicht ausgeführt werden dürfen, wirksam.
  • Nutzung von Gemeinschaftsflächen
    Der Vermieter darf beispielsweise Regelungen für die gemeinschaftliche Nutzung von Fahrradkellern, Grünflächen oder Spielplätzen treffen. Eine mietvertraglich gewährte Nutzung darf jedoch nicht eingeschränkt oder untersagt werden.
  • Reinigung und Müllentsorgung
    Besteht eine vertragliche Reinigungspflicht für den Mieter, darf die Hausordnung den Umfang dieser Pflicht und die Verteilung auf die einzelnen Mieter regeln. Außerdem darf der Vermieter bestimmen, wie und wo der Müll entsorgt werden soll.
  • Schließzeiten
    Die Hausordnung darf Türschließzeiten bestimmen, die den ortsüblichen Gepflogenheiten entsprechen. Für eine Schließzeit vor 22 Uhr ist dies in der Regel zu verneinen.
  • Rauchen
    Ein Rauchverbot für Gemeinschaftsräume in der Hausordnung ist zulässig.
  • Fluchtwege
    Der Vermieter darf Einschränkungen hinsichtlich des Abstellens von Geräten oder Kinderwagen vornehmen, um Fluchtwege freizuhalten.
  • Winterdienst
    Der Winterdienst darf durch die Hausordnung geregelt werden.

Was darf der Vermieter nicht in der Hausordnung regeln?

Es gilt der Grundsatz, dass eine Bestimmung in der Hausordnung den Mieter in seinen Rechten nicht wesentlich einschränken darf. Insbesondere darf das Persönlichkeitsrecht des Mieters nicht tangiert werden.

Einschränkungen, die unzumutbare Störungen für andere Mieter vermeiden sollen, sind indes zulässig.

Diese Klauseln in der Hausordnung sind unwirksam: 

  • Das Wäschewaschen in der Wohnung ist grundsätzlich untersagt.
  • Nächtliches Baden und Duschen ist nicht gestattet.
  • Die Aufnahme von Gästen zur Übernachtung ist den Mietern unter keinen Umständen gestattet.
  • Auf der gesamten Mietfläche gilt ein Spielverbot für Kinder.
  • Das Abstellen von Fahrrädern im Innenhof ist grundsätzlich untersagt.
  • Unabhängig von den Platzverhältnissen, ist das Abstellen von Kinderwägen im Hausflur unzulässig.
  • Das Abstellen von Schuhen vor der Wohnungseingangstür wird durch diese Hausordnung untersagt.


Die Hausordnung als Mietvertragsbestandteil

Die Hausordnung gehört nicht zu den sog. wesentlichen Vertragsbestandteilen, d. h., sie muss nicht zwangsläufig Teil des Mietvertrages sein. Manchmal hängt sie auch nur im Hausflur aus.

Doch ob die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages ist, ist sehr relevant für ihre rechtliche Wirksamkeit. Denn handelt es sich bei der Hausordnung lediglich um einen Aushang im Flur, begründet dies noch kein eigenes Vertragsverhältnis. Somit können durch den Aushang auch keine Pflichten für den Mieter begründet werden, die über die mietvertraglichen oder gesetzlichen hinausgehen.

Es handelt sich bei der Hausordnung in diesem Fall lediglich um sog. ordnende Regeln, beispielsweise zur Nutzung von Gemeinschaftsräumen oder Ruhezeiten.

Haben Sie sich im Rahmen des Mietvertrages jedoch auch mit der Hausordnung einverstanden erklärt, kann diese durchaus Aufgaben und Pflichten begründen. Aufgrund des Vertragscharakters dieser Vereinbarung können dann auch Ansprüche aufseiten des Vermieters geltend gemacht werden.

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