Mischmiete: Was gilt für Garage, Stellplatz, Carport & Co.?
27.08.2014 - 09:00 Uhr
Weil die Suche nach einem Parkplatz sehr wohl aufwendig sein kann, gehört ein Abstellplatz oder eine Garage gegenwärtig zum Wohnkomfort dazu. Rechtsfragen können hier z. B. entstehen, wenn die gemietete Garage unabhängig von der Wohnung gekündigt werden soll. Anhand eindeutigen mietvertraglichen Vereinbarungen lassen sich viele Probleme bereits im Vorfeld abwenden. Die Redaktion von anwalt.de gibt eine Übersicht über die wichtigsten Entscheidungen zu diesem Thema.
Parkplatz als Bestandteil des Mietverhältnisses
Welche rechtlichen Vorgaben gelten, hängt entscheidend davon ab, ob die Garage zusammen als Einheit mit der Wohnung vermietet wird. Liegt ein einheitliches Mietverhältnis in diesem Sinn vor, kann die Garage grundsätzlich nicht abgekoppelt vom Wohnmietverhältnis gekündigt werden. Die Gerichte ermitteln den diesbezüglichen Parteiwillen anhand der konkreten Umstände. Dabei spielen die Mietvertragsregelungen, aber gleichfalls tatsächliche Faktoren eine wichtige Rolle.
Eigenständige Absprache für die Garage
Welche Faktoren in die rechtliche Bewertung einließen können, veranschaulicht ein Rechtsstreit, der vom Bundesgerichtshof (BGH) entschieden wurde. Die Richter mussten klären, ob eine separate Kündigung einer Garagenanmietung rechtens ist. Der zugrunde liegende Mietvertrag hatte keine Regelung zur Garage enthalten. Die Anmietung der von der Wohnung ca. 150 m entfernten Garage war mündlich vereinbart worden. Deshalb sprach vorerst alles für zwei separate Mietverhältnisse. Dies wurde sodann dadurch widerlegt, dass sich die Garage auf demselben Grundstück wie die angemietete Wohnung befand, so der BGH.
(BGH, Urteil v. 12.10.2011, Az.: VIII ZR 251/10)
Zwei getrennte Mietverträge
Liegen zwei schriftliche und eigenständige Mietverträge vor, spricht dies nach Ansicht des BGH dafür, dass Mieter und Vermieter von zwei eigenständigen Mietverhältnissen ausgehen und mithin auch separat gekündigt werden müssen. Das gilt somit selbst dann, wenn sowohl Stellplatz als auch Haus bzw. Wohnung auf demselben Grundstück liegen. Weist der Mietvertrag für den Stellplatz oder die Garage gesonderte Regelungen für die Kündigung aus, so entkräftet dies das Indiz in Hinblick auf die Grundstückslage.
(BGH, z. B. Beschluss v. 08.10.2013, Az.: VIII ZR 254/13, Beschluss v. 03.09.2013, Az.: VIII ZR 165/13 und Beschluss v. 09.04.2013, Az.: VIII ZR 245/12)
Mieterhöhung für den Parkplatz
Bei einem einheitlichen Mietverhältnis sind neben den Kündigungsregeln auch Besonderheiten zu beachten, wenn es um eine Erhöhung der Miete geht. Denn je nach der rechtlichen Einordnung muss sich diese genauso auf die Wohnung wie auf die Garage beziehen. Das gilt ebenso für deren Begründung. Die Mieterhöhung darf nicht höher ausfallen als die durch Stellplatzmiete und Wohnungsmiete gebildete Gesamtsumme. Eine eigenständige Erhöhung der Stellplatzmiete ist unzulässig, entschied zum Beispiel das Amtsgericht (AG) Köln.
(AG Köln, Urteil v. 04.12.2003, Az.: 210 C 397/03)
Mieterhöhung für die Wohnung
Anders liegt der Fall allerdings, wenn ein einheitliches Mietverhältnis vorliegt und sowohl die Wohnungsmiete als auch die Garagenmiete getrennt im Vertrag ausgewiesen sind. Hier kann eine Erhöhung der Miete nur für die Wohnung oder das Haus rechtmäßig sein, wenn der Vermieter alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt und bspw. in der Begründung zum Stellplatz ausdrücklich anführt, dass dieser von der Erhöhung der Miete ausgenommen sein soll, urteilte das Landgericht (LG) Karlsruhe.
(LG Karlsruhe, Urteil v. 13.09.2013, Az.: 9 S 572/11)
Einheit trotz getrennten Verkaufs
Bilden Wohnungs- und Garagenmiete aus juristischer Sicht eine Einheit, hat das nicht nur mietrechtliche Rechtsfolgen. Auch bei einem Verkauf spielt die Bewertung eine Rolle. Wird zum Beispiel ein Haus samt Stellplatz an mehrere Käufer veräußert, führt das nicht automatisch zur Trennung. Es bleibt bei einem einheitlichen Mietvertrag, in den die Käufer eintreten, im Verhältnis zueinander sind dann die gesetzlichen Vorschriften der Bruchteilsgemeinschaft anzuwenden.
(BGH, Urteil v. 28.09.2005, Az.: VIII ZR 399/03)
Vertragsvereinbarungen absichern
Die obigen Fälle machen deutlich, dass bei der Miete von Wohnraum mit Stellplätzen rechtlich eindeutige vertragliche Regelungen späteren Streit abwenden können. Vermietern ist von daher die frühzeitige Einholung anwaltlichen Rechtsrats empfohlen. Auch Mieter sollten die entsprechenden Vereinbarungen genau prüfen, um sich auf die Rechtslage zeitig einstellen zu können oder um gegebenenfalls anderes mit dem Vermieter zu vereinbaren. Denn im Mietrecht gilt ebenso: Im besten Fall kennt man seine Rechte, bevor man eine Unterschrift leistet.
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