Aufgepasst: Das sind die größten Fallen im Mietvertrag

50 Millionen Menschen wohnen in Deutschland zur Miete. Doch welches sind die größten Fallen in Ihrem Mietvertrag?
In Deutschland leben trotz Wohnungsnot rund 50 Millionen Menschen zur Miete. Gerade in Großstädten wird bezahlbarer Wohnraum immer mehr zu einer Rarität. Wer einmal eine Wohnung gefunden und die Zusage vom Vermieter hat, befindet sich auf der Zielgeraden. Einzig verbleibende Hürde ist der Mietvertrag – den man auch im Überschwang der Freude nicht vernachlässigen sollte.
Die Regelungen zum sozialen Miete.schutz grenzen zwar die Gestaltungsfreiheit von Miete.n und Vermietern beim Mietvertrag stark ein, es verbleibt aber trotzdem noch genügend Spielraum für einige Fallen im Mietvertrag, die Sie als Miete. kennen sollten.
Viele Inhalte der Rechtsbeziehung von Miete. und Vermieter regelt daher nicht das Gesetz, sondern in aller erster Linie der geschlossene Mietvertrag. Vertragsklauseln aus dem Mietvertrag können dem Miete. also sowohl Kosten als auch Pflichten auferlegen. Das Mietrecht allein ist kein Auffangbecken für den sorglosen Miete., sondern setzt Vermietern nur einen Rahmen, der einen Mindestschutz der Miete. gewährleistet. Deshalb sind viele Vereinbarungen im Mietvertrag rechtlich in Ordnung – auch wenn sie schlecht für den Miete. sind.
Die größten Fallen lauern für den Miete. bei den Mietkosten, den Regelungen zum Mietgegenstand und der Beendigung des Mietverhältnisses.
Mietkosten
Mietkosten sind das Entgelt, dass der Miete. für die Gebrauchsüberlassung der Mietwohnung zu zahlen hat. Man bezeichnet die Mietkosten auch als Mietzins oder kurz Miete. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), das die meisten mietrechtlichen Vorschriften enthält, regelt hierzu nur, dass der Miete. eine Miete zu entrichten hat. Wie hoch die Miete ist und welche Kosten der Miete. als Mietkosten zu tragen hat, überlässt das Gesetz dagegen dem Mietvertrag. Der Mietvertrag legt deshalb fest, welche Kosten der Miete. zu zahlen hat und wie hoch diese sind. Der Mietvertrag regelt dabei meistens, dass der Miete. eine monatliche Kaltmiete und Nebenkosten zu entrichten sowie eine Kaution zu hinterlegen hat. Die größten Fallen lauern bei den Mietkosten bei der Vereinbarung einer Staffelmiete und der Nebenkostenregelung.
Staffelmieten
Bei der Vereinbarung einer Staffelmiete vereinbaren Miete. und Vermieter schon bei Vertragsabschluss eine Erhöhung der Miete zu bestimmten Zeitpunkten. Eine solche Regelung bringt dem Miete. Planungssicherheit, denn weitere Miete.höhungen sind dann gesetzlich ausgeschlossen. Der Vermieter umgeht mit der Vereinbarung einer Staffelmiete die sonst bestehenden Hürden für eine Miete.höhung. Wirtschaftlich ist ein solche Regelung für den Miete. oft mit Nachteilen verbunden, denn durch die vertragliche Vereinbarung steigt seine Miete auch dann, wenn sei im vergleichbaren Wohnraum stagniert oder fällt. Bei der Vereinbarung einer Staffelmiete handelt es sich damit um bindende Miete.höhungen, gegen die sich der Miete. kaum noch wehren kann. Miete. sollten deshalb genauestens prüfen, ob eine Staffelmiete für sie tatsächlich Sinn macht.
Nebenkosten
Nebenkosten oder Betriebskosten trägt grundsätzlich der Vermieter. Er kann diese Kosten aber auf den Miete. umlegen, vorausgesetzt der Mietvertrag enthält eine entsprechende Vereinbarung. Klausel., die dem Miete. die Nebenkosten auferlegen, sind in deutschen Mietverträgen gang und gäbe. Damit der Vermieter nicht sämtliche Kosten seines Wohnungseigentums auf den Miete. abwälzt, listet die Betriebskostenverordnung (BetrKV) abschließend fest, welche Kosten grundsätzlich im Mietvertrag auf den Miete. übertragen werden können. Welche Nebenkosten der Miete. zu zahlen hat, ergibt sich aber aus dem Wortlaut der entsprechenden Klausel. Diese kann auf § 2 der Betriebskostenverordnung verweisen oder aufzählen, welche Kosten, wie z. B. Wasser, Müll oder Steuern, der Miete. übernimmt.
Bei der Nebenkostenregelung liegt der Teufel im Detail. Es wird einem Miete. kaum gelingen eine Wohnung zu bekommen, ohne dass der Mietvertrag ihm bestimmte Nebenkosten überträgt. Häufig wird vereinbart, dass der Miete. zusätzlich zur normalen Miete einen bestimmten Betrag X als Vorauszahlung leistet. Dieser Betrag sollte nicht zu niedrig angesetzt werden – sonst droht zum Jahresende eine saftige Nachzahlung.
Alternativ zur jährlichen Nebenkostenabrechnung kann auch vereinbart werden, dass es sich bei dem Betrag um eine Pauschale handelt. In diesem Fall ist eine spätere Abrechnung der tatsächlich angefallenen Nebenkosten unzulässig. Aber Achtung: Auch eine solche Nebenkostenpauschale muss nicht unbedingt von Vorteil sein, denn wenn die tatsächlichen Nebenkosten geringer ausfallen, bekommt der Miete. keine Erstattung des zu viel bezahlten Betrags.
Der Mietgegenstand
Mietgegenstand ist bei der Wohnraummiete die Wohnung oder das Haus. Während die Zahlung der Mietkosten die Hauptpflicht des Miete.s ist, ist die Überlassung und Instandhaltung der Mietwohnung die Haupflicht des Vermieters. Der Mietvertrag konkretisiert mit seinen Regelungen diese Pflicht des Vermieters und wälzt nicht selten Risiken und Kosten in diesem Zusammenhang auf den Miete. ab.
Unverbindliche Wohnungsgröße
Die Hauptpflicht des Vermieters besteht darin, dem Miete. die vereinbarte Wohnung zum Gebrauch zu überlassen. Ein wesentliches Kriterium für den Miete. ist die Größe der Wohnung. Erweist sich die Wohnung kleiner als gedacht, ist das für den Miete. ein großes Ärgernis. Einen Anspruch auf Minderung der Miete hat er aber nur, wenn die Wohnungsgröße im Mietvertrag verbindlich angegeben wurde. Nur dann entspricht die vom Vermieter überlassene Wohnung nicht dem vertraglich vereinbarten Zustand. Bei der Beschreibung der Wohnung müssen Miete. also darauf achten, dass die Angabe der Größe der Wohnung verbindlich ist. Nach dem BGH kann dafür auch eine ungefähre Angabe ausreichend sein, der Zusatz „diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes“ genügt dagegen nicht. Bei einer derartigen Klausel hat der Miete. daher kein Minderungsrecht, wenn die Wohnung viel kleiner ausfällt, als im Vertrag steht.
Geduldete Mängel
Das Minderungsrecht des Miete.s ist auch bei sog. geduldeten Mängeln ausgeschlossen. In diesem Fall beschränkt nicht eine bestimmte Klausel im Mietvertrag die Rechte des Miete.s, sondern ihr Fehlen. Mit Unterschrift des Mietvertrages akzeptiert der Miete. die Wohnung so, wie er sie gesehen hat. Werden offensichtliche Mängel wie ein Sprung am Fenster, eine zerkratzte Tür oder Schimmel an der Decke nicht ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten und geregelt, dass der Vermieter diese zu beseitigen hat, hat der Miete. kein Minderungsrecht. Er kann dann nur noch Reparatur verlangen, muss aber die gesamte Miete entrichten.
Kleinreparaturklausel
Grundsätzlich muss der Vermieter dem Miete. die Mietwohnung nicht nur überlassen, sondern sie auch instand halten. Das heißt für Reparaturen in und an der Wohnung ist der Vermieter zuständig. Mit einer Kleinreparaturklausel kann der Vermieter den Miete. aber in einem bestimmten Umfang an den Kosten für die Instandhaltung oder Instandsetzung seiner Wohnung beteiligen. Die Kleinreparaturklausel verpflichtet den Miete. dazu die Kosten für Reparaturen zu erstatten, die der Vermieter in Auftrag gegeben hat. Die Klausel des Mietvertrages betrifft die Bestandteile der Wohnung, die der Miete. besonders häufig nutzt, wie z. B. Türgriffe, Wasserhähne, Türschlösser oder undichte Fenster. Die Obergrenze für die jeweilige Beteiligung des Miete.s variiert von Ort zu Ort. Miete. sollten sich deshalb vorab informieren, welche Höhe bei Kleinreparaturen in ihrem Wohnraum üblich ist.
Beendigung des Mietverhältnisses
Stolpersteine gibt es im Mietvertrag auch bei der Frage, wann und wie das Mietverhältnis beendet wird – Fragen, mit denen man sich beim Einzug ungern beschäftigt. Auch wenn man verständlicherweise nicht unbedingt an einen potenziellen Auszug denken will, wenn man seine Traumwohnung gerade erst gefunden hat, sind Miete. gut beraten, sich die Klausel. trotzdem gut anzusehen. Sowohl das Privatleben als auch das Berufsleben sind schnelllebiger geworden und der unerwartete Umzug in eine andere Stadt keine Seltenheit mehr. Wollen Miete. nicht Gefahr laufen, in einer solchen Situation noch monate- oder gar jahrelang an einen Mietvertrag gebunden zu sein, sollten sie vor Unterzeichnung des Mietvertrags genauestens drauf achten, welche Regelungen zur Beendigung des Mietverhältnisses getroffen werden.
Kündigungsverzicht
Einen Kündigungsverzicht sollten sich Miete. gut überlegen. Mit dem Kündigungsverzicht verzichtet der Miete. nämlich für eine bestimmte Zeit auf sein Recht, das Mietverhältnis zu kündigen. Ein neuer Job, Arbeitslosigkeit, die Scheidung oder Pflegebedürftigkeit der Eltern lassen sich nur schwer vorhersehen. Miete., die einen Kündigungsverzicht unterschrieben haben, geraten in solch einer Situation leicht in die Bredouille: Einerseits erfordert die neue Situation einen Umzug, andererseits kommt man aber nur mit dem Goodwill des Vermieters aus dem Mietvertrag. Der Kündigungsverzicht im Mietvertrag sollte daher gründlich überlegt sein.
Wohngemeinschaft
Ebenso problematisch ist die Beendigung des Mietverhältnisses bei Wohngemeinschaften. Ob Studienfreunde, Eheleute oder Alters-WG: Wenn alle gemeinsam als Miete. den Mietvertrag unterschreiben, können sie das Mietverhältnis im Zweifel auch nur gemeinsam wieder beenden. Das führt vor allem dann zu Problemen, wenn eine Mietpartei ausziehen will, die andere ihren Auszug aber gerade nicht will. In dem Fall kann es schwierig bis unmöglich werden, aus dem einst gemeinsam geschlossenen Mietvertrag rauszukommen. Wer zusammenziehen will, sollte sich daher auch Gedanken über die Gestaltung des Mietvertrages machen – nur so besteht die Möglichkeit das Mietverhältnis problemlos zu beenden, wenn der Friede in der WG nicht mehr hält.
Fazit
Auch wenn die Unterzeichnung des Mietvertrags der letzte lang ersehnte Schritt auf einer endlos erscheinenden Wohnungssuche ist, gilt: Vorsicht ist besser als Nachsicht. Es gibt im Mietvertrag viele Stolpersteine und Fallen, die man kennen und beachten sollte. Nur so kann der Mietvertrag die Weichen für ein gutes, relativ konfliktfreies Mietverhältnis stellen.
(THE)
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