Vorübergehender Umzug wegen Modernisierung für Mieter unzumutbar?

Duldungspflicht für Modernisierungsmaßnahmen

Trotz der zusätzlichen Belastung müssen Mieter bestimmte Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen gemäß der §§ 555a ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dulden. Das ermöglicht beispielsweise die Anbringung einer Wärmedämmung, die dem Klimaschutz dienen soll – gegebenenfalls auch gegen den Willen der Mieter.

In manchen Fällen führen die Arbeiten allerdings dazu, dass die gemietete Wohnung vorübergehend nicht mehr genutzt werden kann und die Bewohner vorübergehend umziehen müssen. Aber ist so etwas zumutbar? Das Landgericht (LG) Berlin hat nun zwei Entscheidungen zu dieser Frage veröffentlicht.

Geplante Bauzeit von zwölf Monaten

Im ersten Fall verlangte der Eigentümer einer 166-Quadratmeterwohnung von seinem darin wohnenden Mieter, dass dieser umfassende Modernisierungsmaßnahmen dulden und ermöglichen sollte.

Geplant waren unter anderem ein Heizungsumbau, die Erneuerung der Wasser- und Elektroversorgung, Umbau von Bad und Küche, ein Austausch der Fenster sowie Renovierung von Böden und Türen. Außerdem sollten Hausflur und Treppenhaus erneuert sowie die Fassaden mit einer Wärmedämmung und zusätzlichen Balkonen versehen werden.

In seinem Ankündigungsschreiben hatte der Vermieter dem Bewohner erklärt, dass die Arbeiten 12 Monate dauern würden und er währenddessen nicht in der Mietwohnung bleiben könnte. Bei der Suche nach einer Ersatzwohnung wollte er behilflich sein.

Das LG Berlin entschied allerdings, wie zuvor auch schon das Amtsgericht (AG) Tempelhof-Kreuzberg, dass dem Mieter die Baumaßnahmen jedenfalls in der geplanten Form nicht zuzumuten sind. Es würde eine unzumutbare Härte darstellen, wenn er nicht nur einzelne Zimmer, sondern seine gesamte Wohnung über Monate nicht nutzen könnte.

Das Interesse des Vermieters an der Modernisierung und auch die zu erwartenden Energieeinsparungen genügten nicht, um diese Härte für den Mieter zu rechtfertigen.

(LG Berlin, Urteil v. 17.02.2016, Az.: 65 S 301/15)

Fristlose Kündigung unwirksam

In einem anderen Fall sollte eine von einem Schwamm befallene Mietwohnung saniert werden. Dazu baten die Bewohner bei der Hausverwaltung um nähere Informationen – sie erhielten schließlich mehr als eineinhalb Monate später eine Antwort von ihrem Vermieter.

Danach sollten die Arbeiten schon zwölf Tage später beginnen und rund drei Wochen dauern. Währenddessen war eine anderweitige Unterbringung der Mieter geplant, die der Vermieter einige Tage später mit einem weiteren Schreiben konkretisierte.

Die Mieter waren mit der Situation offenbar weiterhin nicht glücklich. Sie baten noch vor Beginn der Sanierung um Mitteilung weiterer Einzelheiten zum Ablauf der Arbeiten und verlangten die Zusage einer Vertragsstrafe, falls die Arbeiten länger als gedacht dauern und sich ihr Rückzug in ihre gemietete Wohnung verzögern würde.

Der Eigentümer reagierte auf seine Weise: Er sprach eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus und erhob im Anschluss Räumungsklage. Vor den Berliner Gerichten hatte er damit allerdings keinen Erfolg. Zwar waren die Mieter nicht berechtigt, eine Vertragsstrafe zu fordern, aber aus ihrem Schreiben ergab sich nicht, dass sie die Sanierungsarbeiten grundsätzlich ablehnen würden.

Der Vermieter konnte damit keinen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung vorweisen. Dass die Zeit aufgrund des unmittelbar bevorstehenden Bauarbeitenbeginns drängte, war ebenfalls nicht der Mietern vorzuwerfen. Vielmehr hätte der Eigentümer selbst frühzeitiger auf die Anfragen der Bewohner reagieren können.

(LG Berlin, Urteil v. 17.03.2016, Az.: 65 S 289/15)

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