Wenn der Mieter modernisieren möchte

Grundsätzlich steht die Frage im Raum, ob ein Mieter ungefragt eine Veränderung an der Mietwohnung vornehmen darf. Die Antwort lautet zunächst einmal „Nein“. Dabei spielt es keine Rolle, ob er den Teppichboden durch Parkett ersetzt, Wände einzieht oder Wände entfernt. Ohne Rücksprache mit dem Vermieter sind diese Veränderungen nicht zulässig.

Es bleibt natürlich die Frage, wie es sich verhält, wenn der Mieter dennoch eine bauliche Veränderung vornahm, auch wenn er dies auf eigene Kosten tat. Rechtlich gesehen ist er dazu verpflichtet, die Wohnung wieder in den Zustand zurückzuversetzen, der zum Zeitpunkt der Anmietung bestand. Dies ist auch der Fall, wenn die Wohnung durch die Modernisierung objektiv und zweifelsfrei höherwertig wurde. Die Frage, welche im Raum steht, lautet „Was ist eine bauliche Veränderung?“

Eine bauliche Veränderung durch den Mieter greift immer dann, wenn er in die Bausubstanz der Wohnung eingreift. Gab es bei der Vermietung keinen Teppichboden und der Mieter verlegt einen solchen und verklebt ihn, muss er damit rechnen, diesen wieder entfernen zu müssen. Das Aufstellen einer Einbauküche dagegen stellt keine Mietermodernisierung dar, da die Küche nicht fest mit der Bausubstanz verbunden ist und wieder abgebaut werden kann. Äußer der Mieter den Wunsch, die Siebzigerjahrefliesen im Bad durch moderne Fliesen zu ersetzen, darf er das ebenfalls nur mit Zustimmung des Vermieters.

Was tun, wenn der Mieter modernisieren möchte?
Tritt der Mieter mit dem Wunsch nach einer Modernisierung an den Vermieter heran, hat dieser zwei Möglichkeiten: Er lehnt ab oder er akzeptiert den Wunsch. Im letzteren Fall gilt es allerdings, einige Punkte zu beachten:

• Zum einen sollten die Parteien als Ergänzung zum Mietvertrag schriftlich festhalten, welche Modernisierung der Mieter vornehmen möchte und wie dies geschehen soll.
• Der Mieter verpflichtet sich, die vorgenommene Umbaumaßnahme bei Auszug wieder rückgängig zu machen.
• Der Vermieter darf eine Erhöhung der Kaution in Höhe der Rückbau.osten verlangen.

Bevor ein Vermieter den Wunsch nach einer baulichen Veränderung rundweg ablehnt, sollte er überlegen, ob diese Veränderung am Ende nicht zu einer Aufwertung der Immobilie führt. In diesem Fall profitiert er ebenfalls. Dabei kommt es allerdings auch darauf an, in welche Richtung die Mietermodernisierung abzielt. Schallschutzfenster beispielsweise bedeuten eher einen Mehrwert als eine Minderung für die Wohneinheit.

Wenn der Vermieter die Umbauten akzeptiert?
Trat der Fall einer nicht abgesprochenen Mietermodernisierung ein, greift zunächst die Pflicht des Mieters zum Rückbau, respektive zur Erstattung der Kosten an den Vermieter für den Rückbau. Der Vermieter hat allerdings keinen Anspruch darauf, wenn er die vorgenommenen Veränderungen beibehält, damit also akzeptiert.

Welche Grenzfälle gibt es?
Der Gesetzgeber sieht die Zustimmungspflicht des Vermieters generell als gegeben an. Es bestehen allerdings auch Grenzfälle, in denen der Vermieter seine Zustimmung nur bedingt verweigern kann. Ein solcher Fall wäre ein Umbau, welcher eine seniorengerechte Wohnung zur Folge hat. Eine Ablehnung ist nur möglich, wenn die Baumaßnahme für die anderen Hausbewohner zu einer unangemessenen Beeinträchtigung führt. Der Einbau eines Treppenliftes wäre dann abzulehnen, wenn die Treppe für andere Bewohner dadurch nur noch schwer zugänglich wäre.