8 Irrtümer, denen Bauherrn häufig aufsitzen

Niedrige Baukreditzinsen lassen den Immobilienmarkt boomen. Davon profitieren Bauträger genauso wie Architekten, Handwerker oder Notare. Jeder, der beim Hausbau „Hand anlegt“ spürt den Aufwind, der die Branche seit Jahren trägt. Deutlich wird die Entwicklung unter anderem am Volumen der Baufinanzierungen. Im Neugeschäft reichen Banken Monat für Monat schwindelerregende Summen aus. Beispiel Januar 2018: Im ersten Monat des laufenden Jahres haben deutsche Kreditinstitute mehr als 4,5 Milliarden Euro an neuen Wohnungsbaukrediten vergeben, so die Zinsstatistiken der Bundesbank.

Und auch die Immobilienpreise steigen signifikant. Laut vdp Quartalsbericht für das erste Quartal 2018 haben die Preise am Immobilienmarkt insgesamt um 8,8 Prozent zugelegt. Wird nur der Bereich der Wohnimmobilien betrachtet, liegt die Preissteigerung bei sogar mehr als neun Prozent. Prognostizierte Zinsanpassungen nach oben, die in absehbarer Zeit auf zukünftige Bauherren zukommen, setze Haushalte unter Druck. Aber: Beim Thema Hausbau ist Eile meist ein eher schlechter Ratgeber. Was passieren, sind Fehler in der Planung, die sich später bemerkbar machen – durch höhere als ursprünglich veranschlagte Kosten. Wie können Bauherren eine solche Situation umgehen?

1. Überschätzte Eigenleistungen

Eigenleistungen sind für viele Bauherren Bestandteil der Planung. Konkret geht es an dieser Stelle um alle Bauleistungen, welche nicht durch Handwerksbetriebe – sprich Profis – erbracht werden, sondern vom Bauherren selbst. Ob dieser hier letztlich selbst Hand anlegt oder sich helfen lässt, ist zweitrangig. So können sich Häuslebauer durchaus von einem Elektroniker oder Zimmermann aus dem Bekannten- oder Verwandtenkreis unter die Arme greifen lassen.

Aber: Bei den Eigenleistungen kann sich ein Bauherr sehr schnell verkalkulieren. Wird deren Anteil in der Planung zu hoch angesetzt, fällt die Finanzierung im schlimmsten Fall wie ein Kartenhaus in sich zusammen.

Was sind typische Eigenleistungen:

• Trockenbauarbeiten
• Tapezieren, Streichen
• Verlegen von Fußbodenbelägen
• Gestaltung des Außenbereichs

Was ist damit gemeint? Ganz einfach: Wer die Installation der Heizung selbst stemmen will, spart bei den Lohnkosten. Allerdings sind Laien/Heimwerker häufig langsamer als Handwerksbetriebe, die täglich nichts anderes machen. Und bei fehlender Kompetenz steigt letztlich auch das Risiko, einen Fehler zu machen. Am Ende rückt doch der Fachbetrieb an und muss falsche Installationen korrigieren.

Das Ganze kostet nicht nur zusätzlich Geld. Solche Situationen schlagen sich auch im Hinblick auf den Faktor Zeit nieder. Und auf dem Bau können Verzögerungen folgenschwer sein – etwa, wenn andere Gewerke warten müssen. Durch Verzögerungen im Baufortschritt drohen dann, wenn die Auszahlung des Baukredits sich ebenfalls verschiebt, Bereitstellungszinsen. Eine zusätzliche finanzielle Belastung, die sich Bauherren eigentlich hätten sparen können.

Wieviel Eigenleistung ist realistisch?

Generell ist hier entscheidend, welche Fertigkeiten und Fähigkeiten in die Waagschale geworfen werden können. Eher ungeübte Bauherren und Heimwerker mit nur grundlegenden Kenntnissen werden sich wahrscheinlich aufs Tapezieren und Verlegen des Fußbodenbelags beschränken. Mit etwas mehr Erfahrung und Know-how kann sich auch das Fliesen legen oder der Einbau von Badewanne und Co. zugetraut werden.

Den weiteren Ausbau sollte nur in die Hand nehmen, wer wirklich die entsprechenden Fertigkeiten – etwa aus dem Beruf – mitbringt. Die Sanitär- und Heizungsanlage ist letztlich etwas, was in professionelle Hände gehört. Bastler sollten um diese Abschnitte des Hausbaus eher einen Bogen machen. Um die Eigenleistungen in einen finanziellen Wert zu übertragen fließen verschiedene Punkte in die Berechnung mit ein.

Einflussfaktoren auf die Eigenleistungen im Überblick:

• Fähigkeiten des Bauherrn
• Höhe der Baukosten
• Zeitfenster für die Bauphase

Allgemein gilt als Faustregel – gerade im Hinblick auf Baukredite – dass die Eigenleistung maximal zwischen 10 Prozent bis 15 Prozent der Baukosten liegen sollte. Natürlich ist diese pauschale Regel alles andere als für jedes Bauprojekt zutreffend. Es ist in Abhängigkeit von den Baukosten auch möglich, dass nur fünf Prozent in Form der „Muskelhypothek“ anerkannt werden.

Tipp: Um das Ganze stemmen zu können, muss ausreichend Zeit zur Verfügung stehen. Werden beispielsweise 850 Arbeitsstunden eingeplant, entspricht dies bei 12 Monaten geplanter Bauzeit einer wöchentlichen Arbeitszeit von mehr als 16 Stunden. Mehr als 20 Stunden auf dem Bau pro Woche ist für anderweitig Beschäftigte eine meist unrealistische Zielsetzung. Schließlich muss der Hauptjob auch noch ausgeführt werden können.

2. Ungenauer Vergleich der Angebote

Bauen kostet Geld – diese Erkenntnis ist weder neu noch besonders aufsehenerregend. Im Gegenteil: Vielen Bauherren ist klar, dass sie mit einem Vergleich der Baufinanzierungen durchaus Geld sparen können. Beispiel: Ein Hausbau kann bei Bank A mit 1,23 Prozent für 200.000 Euro finanziert werden, bei Bank B kostet das Baugeld 1,56 Prozent. Ein kleiner Unterschied, der sich auf mehr als 6.500 Euro – auf die Gesamtlaufzeit von rund 21 Jahren gesehen – beläuft.

Was kann dafür verantwortlich sein, dass Baukredite nur ungenau miteinander verglichen werden? Ein Teil der Bauherren ist mit den wenigen Angeboten zufrieden, die sie gesehen haben. Andere zukünftige Häuslebauer treibt die Sorge um, bei zu vielen Anfragen Probleme mit Auskunfteien wie der SCHUFA zu bekommen.

Bei der Zusammenstellung des Bonitätsfaktors werden zahlreiche unterschiedliche Kriterien berücksichtigt. Richtig ist, dass eine Kreditanfrage sich im Hinblick auf die Bonität bemerkbar macht. Die Konditionenabfrage hat allerdings keine solche Auswirkung. Im Gegenteil: Hier erfahren Bauherren, wie teuer das Baugeld wird, müssen aber keine Nachteile in Bezug auf ihre SCHUFA Einträge fürchten.

Achtung: Der Zinssatz darf nie allein ausschlaggebend für die Entscheidung sein. Für Baufinanzierungen gelten – im Vergleich zu anderen Verbraucherdarlehen – einige Besonderheiten. Diese betreffen unter anderem das Thema Sondertilgung. Letztere ermöglichen Rückzahlungen außerhalb des Ratenplans und sind bei einer zügigen Entschuldung der Immobilie hilfreich. Ebenfalls nicht unter den Tisch fallen sollten im Vergleich die Bereitstellungszinsen. Während einige Banken sehr schnell mit deren Erhebung sind, haben Bauherren bei anderen Banken durchaus etwas größere Puffer.

3. Zu optimistische Vorstellungen von Kaufen vs. Mieten

Fehler bei der Planung fürs Eigenheim können am Ende teuer werden. Ein Punkt, der gern unterschätzt wird, sind die finanziellen Belastungen nach dem Hausbau – wenn es um die Tilgung des Darlehens geht. Viele Haushalte haben das Ziel, die Rate nicht höher als die bisherige Miete werden zu lassen.

Ein durchaus legitimes Ziel. War die Miete bisher zu stemmen, wird dies auch auf die Kreditrate zutreffen. Zum Problem wird das Ganze aber, wenn die laufenden Kosten außer Acht gelassen werden. Beispiel Nebenkosten: Haushalte laufen Gefahr, hier aus ihrer Erfahrung als Mieter heraus optimistisch zu kalkulieren. Soll bedeuten, dass einfach die Höhe der Nebenkosten eins zu eins auf das Eigenheim übertragen wird.

Allerdings ist dies eine Fehler. Diverse Kosten rund um Wohnimmobilien können Vermieter nicht auf den Mieter umlegen, andere Nebenkosten nur entsprechend der Wohnfläche. Ziehen diese ins Eigenheim, sind solche Kosten plötzlich voll aus der eigenen Tasche zu tragen. Zu den Kosten gehören:

• Grundsteuer
• Gebäudeversicherung
• Haftpflichtpolice
• Müllentsorgung

Darüber hinaus darf nicht vergessen werden, dass Kosten für Reparaturen und Instandhaltung in Mietwohnungen Sache des Vermieters ist. Wer im Eigenheim wohnt, muss diesen Aufwand selbst tragen. Heißt: Es sollte ein finanzielles Polster vorhanden sein, um auch größere Reparaturen – etwa nach einem Unwetter stemmen zu können. Mieter müssen sich um so etwas keine Gedanken machen.

4. Annahme automatischer Wertsteigerung

Betongold – dieser Begriff ist in den letzten Jahren immer wieder zu hören gewesen. Konkret ging es dabei häufig um die bereits angesprochenen Wertsteigerungen. Beobachter, welche sich nur die Zahlen der letzten Jahre zur Hand nehmen, haben schnell den Eindruck es würde immer nach oben gehen. Familien wird der Traum vom eigenen Haus heute auch mit der möglichen Wertsteigerung schmackhaft gemacht, die sich durch den Wiederverkauf erzielen lassen.

Aber: Solche Aussagen sind generell mit einer gewissen Vorsicht zu genießen. Die Gründe sind recht vielfältig, lassen sich letztlich aber dahingehend zusammenfassen, dass sich Immobilienpreise in einem dynamischen Umfeld bewegen.

Dynamisch heißt in diesem Zusammenhang nur das auch ein Risiko für Preisabschläge besteht. Bis vor wenigen Jahren haben eine entsprechende Erfahrung Eigentümer im ländlichen Raum gemacht. Während in Stadtlagen die Preise stiegen, stagnierte der Wertzuwachs auf dem Land, in einigen Regionen sanken die Preise sogar. Dass derzeit die Hauspreise quasi flächendeckend anziehen, ist der Nachfrage geschuldet.

Was entscheidet über den Immobilienwert?

In Phasen einer überdurchschnittlich hohen Nachfrage gehen Immobilienpreise nach oben. Zieht das Angebot nach, entsteht sehr schnell ein differenziertes Bild. Über den Preis einer Immobilie entscheiden unterschiedliche Faktoren, wie:

• Ausstattung
• Bausubstanz
• Lage
• Raum- und Regionalentwicklung

Letzteres bezieht sich auf die kommunale Entwicklungsplanung. Leider müssen Haushalte/Eigentümer immer wieder feststellen, dass Kommunen und Städte den Ausbau von Schnelltrassen wie Autobahnen oder Flughäfen über die Belange der Anwohner stellen. Was kann passieren?

Sobald bekannt wird, dass An- und Abflugrouten direkt über das neue Eigenheim verlegt werden, leidet dessen Wert darunter – und zwar deutlich. Gleiches kann passieren, wenn in unmittelbarer Nähe ein Autobahnneubau geplant wird oder ein Windenergiepark entstehen soll. In diesen Fällen ist kein Wertzuwachs wahrscheinlich, die Immobilie ist am Ende schlicht weniger wert.

Im Hinblick auf die Lage sollte klar sein, was gemeint ist. Hier geht es in erster Linie um infrastrukturelle Aspekte wie:

• die Anbindung an den Personennahverkehr
• die Verfügbarkeit von Kinderbetreuung
• Schulen
• Einkaufsmöglichkeiten

Darüber hinaus ist auch die Entwicklung der Umgebung interessant. Handelt es sich um ein zunehmend beliebtes Stadtviertel oder um eine Region, aus der ständig Menschen wegziehen? Im zweiten Fall dürfte eine Immobilie dauerhaft eher unattraktiv sein und im Wert fallen.

5. Den Faktor Eigenkapital unterschätzen

Immer wieder bieten Banken sogenannte Vollfinanzierungen, teils sogar 110‑Prozent Baukredite an. Dahinter verbirgt sich auf den ersten Blick die für den Bauherrn komfortable Situation, den Baupreis inklusive der Baunebenkosten finanzieren zu können. Selbst wenn letztgenannter Bereich aus der Baufinanzierung herausfällt – eine 100‑Prozent Finanzierung lässt das Eigenheim immer noch in greifbare Nähe rücken.

Haushalte, die kein Eigenkapital in die Waagschale legen, sondern auf eine Vollfinanzierung des Eigenheims angewiesen sind, stehen auf dünnem Eis. Bei realistischer Betrachtung der Situation wäre es in einigen Fällen durchaus angebracht, auf den Status Bauherr zu verzichten.

Beispiel: Finanziert wird ein Eigenheim mit 250.000 Euro zu 100 Prozent über einen Bankkredit. Getilgt wird das Darlehen mit anfangs 2,5 Prozent, der Zinssatz liegt bei 1,89 Prozent (p. a., nominal). Bei einer Sollzinsbindung von 15 Jahren bleiben nach deren Ablauf immer noch mehr als 141.000 Euro Restschuld übrig.

Selbst wenn jedes Jahr 1.500 Euro in Sondertilgungen fließen, verbleibt eine Restschuld von mehr als 115.000 Euro für die Anschlussfinanzierung. Und alles bei einer Rate von mehr als 900 Euro pro Monat.

Zum Vergleich: Wird zu gleichen Konditionen ein Hausbau mit 60.000 Euro Eigenkapital finanziert, sind mit der Sondertilgung nur noch rund 81.000 Euro in die Anschlussfinanzierung mitzunehmen – bei einer Rate von knapp 700 Euro.

Wenig oder kein Eigenkapital sorgt am Ende dafür, dass die die Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung noch sehr hoch ist. Und im Vergleich zum Zinsniveau 2018 kann die Situation in 15 Jahren komplett anders aussehen. Auch Banken sehen in niedrigen Eigenkapitalquoten ein Risiko und schlagen deshalb beim Zins den einen oder anderen Euro auf. Bei zu geringem Eigenkapital wird die Finanzierung zudem je nach Bonität häufig gar nicht vergeben.

6. Förderungen außer Acht lassen

Haushalte können sich heute den Erwerb von Wohneigentum fördern lassen. Mit der richtigen Kombination an Förderprogrammen lassen sich nicht nur günstige Konditionen fürs Baugeld sichern. Es bietet sich hier sogar die Chance, mit dem Hausbau Geld zu sparen. Wie sieht das Ganze in der Praxis aus?

Zu den bekannten Fördermöglichkeiten gehören die Programme der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Hier bietet sich die Gelegenheit:

• selbstgenutztes Wohneigentum
• energieeffizientes Bauen
• die Nutzung erneuerbarer Energien

fördern zu lassen.

Interessant sind die Programme auf der einen Seite durch die günstigen Konditionen. Auf der anderen Seite bietet sich für einige Maßnahmen die Chance, Tilgungszuschüsse in Anspruch zu nehmen. Heißt: Erreicht eine Immobilie beispielsweise gewisse Energiestandards, erlässt die KfW Haushalten einen Teil der Kreditschuld als Zuschuss.

Neben der Möglichkeit, sich den Hausbau über die KfW fördern zu lassen, bieten noch andere Anlaufstellen diverse Fördermaßnahmen an – etwa die einzelnen Bundesländer. Auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle gehört dazu, welches die Installation von Solaranlagen (Solarthermie oder Fotovoltaik) genauso fördert wie die Kraft-Wärme-Kopplung. Weitere Förderprogramme existieren im Bereich der Landes-Aufbaubanken.

Achtung: Wohneigentum gilt als Teil der Altersvorsorge. Inzwischen können sich Familien beim Hausbau auch im Rahmen geförderter AV-Produkte unter die Arme greifen lassen. Ein bekanntes Beispiel ist das Wohn-Riester. Letzteres macht sich besonders durch die Zulagen für Kinder bezahlt. Familien mit Kindern, die nach 2008 geboren wurden, erhalten pro Kind 300 Euro jährlich – eine enorme Entlastung. Ferner dürfte auch das geplante Baukindergeld in Zukunft sehr interessant sein.

Auch wenn die Prüfung von Verträgen mit Bauträgern oder Architekten und Handwerkern zeitaufwendig ist – es lohnt sich trotzdem, auf die Einschätzung durch Experten nicht zu verzichten. In der Praxis zeigt sich immer wieder, dass die Verträge zugunsten der Bauprofis ausgelegt sind. Dies betrifft zum Beispiel die Garantie-/Gewährleistungsfristen. Letztere sind für Bauherren wichtig, um erst nach Monaten oder vielleicht Jahren auftretende Baumängel beheben zu lassen. In diesem Zusammenhang kommt es auch darauf an, dass die Beschreibung der Bauleistungen so detailliert wie möglich ausfällt.

Wer einen Vertrag mit sehr kurzer Gewährleistungsfrist unterschreibt, hat im Ernstfall schnell das Nachsehen. Experten sollten aber auch hinzugezogen werden, wenn es um das Thema Bauabnahme geht. Pfusch am Bau ist für Laien mitunter nur schwer zu erkennen. Daher ist durchaus anzuraten, für die Abnahme auf den Rat eines unabhängigen Gutachters zu setzen. Nur so lässt sich teurem Ärger aus dem Weg gehen. Denn wird der Baufortschritt abgenickt, kann es für spätere Forderungen zu Nachbesserungen eventuell zu spät sein.

8. Wünsche nicht klar definiert

Egal, ob Fertighaus oder Massivhaus – bevor der erste Spatenstich erfolgt, ist Planung gefragt. Angehende Bauherren müssen sich klar werden, wie viele Zimmer sie brauchen, wo Fenster oder Türen hinkommen und wo Steckdosen hingehören. Auch der Innenausbau und die Haustechnik wollen geplant sein. Aufgaben, die entweder der Architekt oder der Bauträger übernimmt. Gerade im Fertighaus-Segment haben sich gewisse Standards etabliert, die in den Basisvarianten der Häuser immer wieder auftauchen.

Wer sich in der Planungsphase nicht umfassend mit den eigenen Wünschen beschäftigt, kann in der Bauphase durchaus eine Überraschung erleben. Änderungswünsche lassen sich – etwa im Fertighaus – nur noch eingeschränkt umsetzen. Selbst wenn dies möglich sein sollte, die Kosten treiben diese späten Sonderwünsche auf jeden Fall nach oben. Und dies kann durchaus teuer werden. Darüber hinaus wird auch der Bau verzögert, was sich noch einmal indirekt auf die Koste der Finanzierung auswirken kann.

Fazit: Machen Bauherren Fehler, wird das Haus zum Albtraum

Irrtümer und Fehler rund ums eigene Haus – leider machen Haushalte immer wieder die Erfahrung, dass der Traum von den eigenen vier Wänden durchaus seine Tücken hat. Wird zum Beispiel in der Planungsphase nicht bis ins letzte Detail über die eigenen Ansprüche und Wünsche nachgedackt, machen sich Änderungen durch hohe Zusatzkosten bemerkbar. Und auch falsche Ansichten im Hinblick auf die Nebenkosten des Eigenheims sorgen für Überraschungen. Grundsätzlich lassen sich Irrtümer rund um den Hausbau nur aus dem Weg räumen, wenn sich angehende Bauherren intensiv mit der Immobilie und den Vorbereitungen beschäftigen. Dazu gehört auch der Vergleich zwischen verschiedenen Baufinanzierungen. Nur so lässt sich das Baugeld optimal auf die eigenen Bedürfnisse zuschneiden.