Extrem niedriges Zinsniveau ausnutzen
11.07.2018 - 09:00 Uhr
Die Bauzinsen bewegen sich nach wie vor auf einem extrem niedrigen Niveau. Es stellt sich nur die Frage: Wie lange noch? Angesichts der anziehenden Inflationsraten sollten Bau- oder Kaufwillige jetzt aktiv werden.
Jede Medaille hat bekanntermaßen zwei Seiten: Lassen die extrem niedrigen Zinsen die Sparvermögen der Bundesbürger nun schon seit Jahren schmelzen, eröffnen sie im Gegenzug für die Immobilienfinanzierung attraktive Spielräume. Nicht umsonst ist die Nachfrage enorm gestiegen, was in der Folge auch die Preise für Immobilien in die Höhe getrieben hat. Das betrifft insbesondere die Ballungszentren, in denen im Vergleich zum ländlichen Raum ansprechende Objekte knapp werden.
Nun mehren sich allerdings die Vorzeichen einer Trendwende in puncto Zinsniveau, alleine die anziehende Inflation sollte als Indiz gewertet werden: Nach den 2,2 Prozent im Mai 2018 ging die Teuerungsrate in Deutschland für den Juni zwar auf 2,1 Prozent zurück, bewegt sich aber immer noch auf einem im Vergleich zum Vorjahr hohen Niveau. Angesichts der immer weiter aufklaffenden Diskrepanz zum Leitzins von 0 Prozent gerät die EZB also zunehmend unter Druck, ihre Geldpolitik den neuen Gegebenheiten und den Bedürfnissen der Bürger anzupassen.
EZB in der Zwickmühle: Schuldendienst vs. Vermögensverluste
Die Europäische Zentralbank (EZB) wollte der europäischen Wirtschaft mit dem schrittweisen Absenken des Zinsniveaus den Impuls geben, den diese nach der Finanzkrise bitter nötig hatte: Belief sich der Leitzins im Jahr 2011 noch auf 1,0 Prozent, wurde dieser bis zum Jahr 2016 schrittweise auf 0 Prozent herunter gefahren - und seither beibehalten. Diese Geldpolitik nahm so bizarre Züge an, dass Banken sogar Negativzinsen bezahlen müssen, parken sie ihre Geldbestände bei der EZB.
Diese Strafzinsen schlagen wiederum auf die klassischen Anlage- und Versicherungsprodukte durch. Erst Ende Juni entschied das Landgericht Tübingen, dass Banken unter bestimmten Umständen die negativen Zinsen auch auf staatlich geförderte Riester-Sparpläne anwenden dürfen. Auch wenn das Urteil noch nicht rechtskräftig ist und vom Verbraucherschutz kritisiert wird, könnte es gravierende Konsequenzen nach sich ziehen.
Die Vermögensverluste der Sparer stehen jedoch einem originären Interesse der EU-Mitgliedstaaten entgegen: Je niedriger die Zinsen, desto leichter lassen sich die teilweise enormen Staatsschulden tragen. Ganz unabhängig von der Quote im Verhältnis zum Brutto-Inlandsprodukt ist es leicht nachvollziehbar, dass sich bereits wenige Zehntel Prozent bei der Verzinsung von mehr als 2.200 Milliarden Euro drastisch bemerkbar machen. Wann die EZB also den Weg aus diesem Dilemma findet, ist nicht sicher. Dass es eine Zinsanhebung geben wird, hingegen schon.
Zinsvorteil effektiv ausschöpfen - Projekte überlegt planen
Bau- oder Kaufwillige sollten sich also mit der Umsetzung ihrer Vorhaben auseinandersetzen. Gerade in dieser Niedrigzinsphase lohnt es sich nämlich die Bauzinsen auf lange Zeit zu binden, da die damit verbundenen Zinsaufschläge gut verkraftbar sind. Die so zu erreichende Kalkulierbarkeit ist nämlich unbezahlbar: "Wird die Zinsbindung auf fünf oder zehn Jahre begrenzt, steht zum Ablauf die Prolongation an", so Finanzberater Elmar Jordan von der JORDAN CAPITAL GMBH, "das bedeutet, erneut Verhandlungen mit der Bank zu führen - und zwar auf der Basis des dann aktuellen Zinsniveaus und finanziellen Lage des Bauherrn. Daraus ergeben sich zwangsläufig unkalkulierbare Risiken, die sich mit einer langen Zinsbindung optimal ausräumen lassen."
Die Gestaltungsmöglichkeiten gehen jedoch deutlich weiter, denn auch noch Unentschlossene können sich die heutigen Konditionen für künftige Projekte sichern: mit einem Forward-Darlehen. Dazu werden die finanziellen Voraussetzungen ganz regulär geprüft, um das mögliche Finanzierungsvolumen auszuloten. Die sogenannte Forward-Phase, also die Zeit zwischen Vertragsabschluss und letztendlicher Auszahlung des Darlehens, kann bis zu 60 Monate umfassen.
Das eröffnet einen komfortablen Spielraum für die Suche eines passenden Objektes, ohne dass sich die Interessenten unter Zeitdruck setzen müssten. Der Preis: ein Aufschlag auf die Bauzinsen, die erst ab Auszahlung des Darlehensbetrages gezahlt werden müssen. "Die Risiken eines Forward-Darlehens liegen darin, dass während des Aufschubs die Zinsen fallen könnten. Das können wir in der heutigen Situation wohl ausschließen", bestätigt Elmar Jordan als ausgewiesener Spezialist für Immobilienfinanzierungen
