Investment in Immobilien – ist das eine lohnende Alternative?

Mit dem Beginn der Finanzkrise und der Staatsschuldenkrise haben Zentralbanken zu einer Geldpolitik gegriffen, die Sparer besonders hart trifft. Durch niedrige Zinsen auf Spareinlagen werden besonders die sicheren Anlageformen zu einem „Groschengrab“. Aktien und andere Wertpapiere gehören in die Rubrik Geldanlage, welcher vorsichtige Anleger mitunter skeptisch gegenüberstehen. Sind Immobilien eine lohnende Alternative?

Auf den ersten Blick liegt dieser Verdacht nahe. Laut vdp Immobilienpreisindex sind die Preise für Immobilien in den letzten Jahren deutlich nach oben gegangen. Der Gesamtpreisindex hat es auf ein Plus (zwischen dem III. Quartal 2016 und dem III. Quartal 2017) von 7,7 Prozent geschafft. Bei den Büroimmobilien war der Anstieg im Vergleichszeitraum besonders hoch. Also einfach Geld zusammenkratzen und in Betongold investieren? Ganz so einfach ist die Situation nicht. Denn wer sich für die falsche Form des Immobilieninvestments entscheidet, verbrennt am Ende Kapital. Wie können Anleger vom „Boom auf dem Bau“ profitieren?

Crowdinvesting - ein neuer Trend

Crowdinvesting ist per se in Deutschland neu und für viele Privatanleger bisher eher nichtssagend. Dahinter steckt die Idee, Klein- und Privatanleger mit Immobilienprojekten zusammenzuführen, die Geld parallel zur Bankfinanzierung einwerben bzw. komplett ohne auskommen wollen. Der Vorteil liegt beim Crowdinvesting in Immobilien darin, dass sich jeder Anleger selbst für ein bestimmtes Projekt entscheidet und festlegt, wie viel Geld er dafür in die Hand nehmen will.

Gleichzeitig versuchen die Plattformen über das Qualitätsmanagement nur Projekte zuzulassen, die realistisch geplant sind (das Ziel ist für die Branche nicht ganz uneigennützig, da es hier um die Imagepflege geht). Wo liegen die Nachteile?

• Verlustrisiko: Crowdinvesting wird im Regelfall nachrangig besichert, weshalb Investoren eventuell leer ausgehen können.
• Kein vorzeitiger Ausstieg: Die Projekte sind zwar oft kurzfristig ausgelegt. Anleger haben allerdings meist keine Chance, vorzeitig aus dem Crowdinvesting auszusteigen

Direkterwerb einer Immobilie

Die Direktinvestition ist eine naheliegende Möglichkeit, um von den steigenden Preisen im Immobiliensektor zur profitieren. Aber: Wer diese Option tatsächlich in Erwägung zieht, muss sich darüber im Klaren sein, was eine Direktinvestition bedeutet. Für diesen Weg ist ein gewisses Grundkapital unbedingt Voraussetzung. Wohnraum in Form von Eigentumswohnungen kostet – je nach Lage – selbst in den günstigen Regionen schnell 1.300 Euro bis 1.500 Euro je Quadratmeter. Heißt: Es sind im Regelfall einige 100.000 Euro nötig, um direkt in Immobilien investieren zu können und von der Wertsteigerung durch den Verkauf oder Vermietung zu profitieren.

Generell sind Immobilienkredite zwar noch günstig, einfach aus dem Ärmel wird sich das Geld allerdings kaum ein Investor schütteln. Banken sind zudem bei Investoren strenger in der Kreditvergabe als bei Eigenheimerwerbern.

Überblick Bauzinsen (neu verhandelt) laut Bundesbank:

Welche Vorteile hat der Direkterwerb einer Immobilie? Anleger entscheiden über alle Aspekte ihrer Investition selbst. Zudem haben sie deren Verwaltung immer im Auge und können in den verschiedenen Bereichen mitentscheiden. Gleichzeitig ergeben sich durch die Vermietung steuerliche Vorteile – hinsichtlich der Abschreibungen und Anrechnung von Zinszahlungen.

Zu den Nachteilen einer Direktinvestition gehört die Tatsache, dass bei Vermietungen die üblichen Pflichten zu tragen sind. Nicht alle Bewirtschaftungskosten sind umlagefähig. Und der Vermieter hat am Ende auch Instandhaltungskosten zu tragen. Gerade Laien unterschätzen zudem das Ausmaß, welches die Leerstandskosten annehmen können. Und nicht zu vergessen das Haftungsrisiko als Grundstückseigentümer – was in seiner Tragweite nicht unterschätzt werden sollte.

Offene Immobilienfonds

Immobilienfonds basieren auf der Idee, dass Gelder von Investoren eingesammelt werden und in einen Topf fließen, aus dem Beteiligungen an Immobilien finanziert werden. Dieses Konstrukt existiert als offener und geschlossener Fonds. Letztere sind so angelegt, dass Fonds.nteile nicht einfach zurückgegeben und liquidiert werden können. Damit ist ein Wechsel der Anlagestrategie hier nicht möglich.

Offene Fonds verfolgen eine etwas andere Anlagestrategie. Hier haben Investoren die Möglichkeit, ihre Anteile zurückzugeben – etwa wenn sie der Meinung sind, die Performance des Fonds entspricht nicht den Erwartungen. Um diese Möglichkeit zu realisieren, investieren offene Immobilienfonds in:

• Immobilien
• Zinspapiere o. Ä.

Wichtig ist, dass ein Teil des Immobilien-Sondervermögens schnell liquidierbar ist, um Auszahlungswünsche der Anleger zufriedenzustellen.

Zu den Nachteilen offener Immobilienfonds gehört die Tatsache, dass Kapital vorrangig in Gewerbeimmobilien fließt. Aufgrund dieses Umstands sind ab Mitte der 2000er Jahre einige Fonds unter Druck geraten. Sinkende Mieten oder eine mangelnde Nachfrage nach Gewerberäumen sind hierfür unter anderem die Ursache gewesen. Wer sich als Anleger für diese Variante interessiert, muss prüfen, auf welche Immobilienmärkte (Inland oder Ausland) sich ein Fonds spezialisiert.

Aktien und Anleihen aus dem Immobiliensektor

Bei der Suche nach Möglichkeiten für Investitionen im Immobiliensektor wird von Einsteigern gern vergessen, dass Immobilienunternehmen teils an der Börse gehandelt werden. Hierzu gehören:

• Immobilienverwalter
• Bauunternehmen
• Betreibergesellschaften

Deren Aktien lassen sich durchaus gewinnbringend ins Portfolio integrieren. Beispiel Patrizia Immobilien AG: Notiert im SDAX, ist deren Aktie zwischen November 2012 bis November 2017 um mehr als 370 Prozent gestiegen.

Fazit: Viele Möglichkeiten, um am Immobilienboom mitzuverdienen

Die Preise für Immobilien sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Zu den Interessenten gehören nicht nur Familien, die nach einem Eigenheim suchen. Gerade Investoren entdecken „Betongold“ für ihr Portfolio. Und es handelt sich dabei nicht ausschließlich um institutionelle Anleger. Neben dem Direktinvestment gibt es inzwischen verschiedene Wege, um sich ein Stück vom Kuchen abzuschneiden. In jedem Fall muss eines klar sein: Wer in Immobilien investieren will, darf sich nicht von den Vorteilen und der Rendite blenden lassen. Es gibt Aspekte, welche zum Risiko für die Geldanlage werden und die bekannt sein müssen.