Mieterhöhung nicht zugestimmt: Kündigung zulässig?

Wenn der Mieter einer Mieterhöhung nicht zustimmt, kann er dann trotzdem gekündigt werden?
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Wenn der Mieter einer Mieterhöhung nicht zustimmt, kann er dann trotzdem gekündigt werden?

© Imago/Gerhard Leber
04.04.2018 - 08:45 Uhr von Sandra Voigt, Juristische Redaktion anwalt.de

Ein Vermieter darf die Miete unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen. So ist es unter anderem zulässig, sie an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen, vgl. § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). 

Hierüber muss der Mieter allerdings in Textform – z. B. per E-Mail – informiert werden. Auch sind die Gründe dafür zu nennen. Letztlich muss der Mieter der Erhöhung zustimmen. Doch was passiert, wenn er die Zustimmung verweigert? Darf der Vermieter dann das Mietverhältnis kündigen?

Vermieter kündigt wegen Eigenbedarfs

Anfang 2016 informierte ein Vermieter seinen Vertragspartner darüber, die Miete erhöhen zu wollen. Der Mieter stimmte dieser geplanten Erhöhung jedoch nicht zu, woraufhin der Vermieter in einem Schreiben damit drohte, das Vertragsverhältnis zu kündigen, sofern der Mieter seine Zustimmung auch weiterhin verweigern sollte.

Dieser ließ sich jedoch nicht beirren – was den Vermieter dazu veranlasste, tatsächlich wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Er brauche die Wohnung für sich selbst, da er dort erstens einen Alterswohnsitz einrichten wolle und zweitens Streit mit seinem eigenen Vermieter habe. Nachdem der Mieter der Kündigung widersprochen hatte, zog der Vermieter vor Gericht – er verlangte Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Zustimmungspflicht des Mieters?

Ein Vermieter darf die Miete natürlich nicht erhöhen, wann und wie er will. Schließlich ist auch er an Recht und Gesetz gebunden. Allerdings ist es zulässig, z. B. eine Staffelmiete im Vertrag zu vereinbaren. Ferner ist ein Erhöhungsverlangen grundsätzlich erlaubt, wenn der Vermieter die Wohnung modernisiert hat oder die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen will.

Mündliches Erhöhungsverlangen ist unzulässig

Bei der geplanten Anpassung der Miete ist jedoch zu beachten, dass der Vermieter sein Vorhaben gegenüber seinem Vertragspartner wirksam ankündigen und begründen muss, vgl. die §§ 558, 558a BGB. Hierzu gehört unter anderem die Einhaltung einer gewissen Form – nämlich der Textform nach § 126b BGB, z. B. mittels Versenden einer E-Mail. Hat der Vermieter hier Fehler gemacht, kann die Zustimmung zur Mieterhöhung verweigert werden.

Unbedingt auf Erhöhungsverlangen reagieren!

Keinesfalls sollten Mieter das Erhöhungsverlangen ignorieren. Vielmehr sollte der Mieter es genau überprüfen (lassen) – hierzu hat er nach § 558b II BGB aber nur bis zum übernächsten Monat nach Erhalt des Schreibens Zeit. Ist das Erhöhungsverlangen berechtigt, muss der Mieter – mündlich oder schriftlich – zustimmen, anderenfalls kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Eine Verweigerung der Zustimmung ist also nur erlaubt, wenn eine Mieterhöhung an sich unzulässig wäre oder das Erhöhungsverlangen fehlerhaft ist.

Übrigens: Die Zustimmung darf nicht mit dem Argument verweigert werden, dass die Wohnung mangelhaft sei. In diesem Fall muss einer berechtigten Mieterhöhung vielmehr trotzdem zugestimmt werden. Schließlich sind das Erhöhungsverlangen und Wohnungsmängel „zwei Paar Schuhe“. Unter Umständen kann jedoch die Miete wegen des Mangels gemindert sein.

Eigenbedarfskündigung als Druckmittel?

Das Amtsgericht (AG) Neustadt/Rübenberge entschied, dass die Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam war. Der Mieter musste die Wohnung daher nicht räumen. 

Grundsätzlich ist eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 I zwar zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder Familien- bzw. Haushaltsangehörige benötigt. Ob ein solcher Eigenbedarf vorliegt, muss jedoch vom Vermieter nachgewiesen werden.

Vorliegend kam das AG zu dem Ergebnis, dass der Vermieter nicht beweisen konnte, dass er wegen Eigenbedarfs gekündigt hatte. Zwar bestand durchaus die Möglichkeit, dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst benötigte, weil er bislang ebenfalls nur zur Miete wohnte, sich in seinen eigenen vier Wänden einen Alterswohnsitz einrichten wollte und Streit mit seinem Vermieter hatte.

Das Gericht hielt es aber auch für sehr wahrscheinlich, dass er die Eigenbedarfskündigung nur ausgesprochen hatte, um die Mieterhöhung durchzusetzen bzw. von seinem neuen Mieter mehr Geld verlangen zu können. Schließlich hatte er in einem Schreiben an seinen Mieter ausdrücklich damit gedroht, das Vertragsverhältnis zu kündigen, sofern er der Mieterhöhung nicht zustimmt. Dieses Vorgehen ist jedoch nach § 573 I 2 BGB unzulässig – eine deshalb ausgesprochene Kündigung ist unwirksam.

Weil das Gericht somit nicht vom Eigenbedarf des Vermieters überzeugt war, erachtete es die Kündigung für unwirksam.
(AG Neustadt/Rübenberge, Urteil v. 29.05.2017, Az.: 40 C 217/17)

Übrigens: Um die geplante Mieterhöhung durchzusetzen, darf ein Vermieter auch nicht die Warmwasserzufuhr und/oder den Fernsehempfang in der betreffenden Wohnung kappen – selbst wenn die Mieterhöhung berechtigt wäre. Denn ein Recht auf Selbstjustiz gibt es nicht, vgl. AG Pforzheim, Beschluss v. 09.08.2017, Az.: 8 C 162/17.

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