Mietwohnung dem Sohn überlassen – darf der Vermieter kündigen?

Lang währender Mietvertrag./h4>

Ein Ehepaar schloss im Jahre 1980 einen schriftlichen Mietvertrag über eine Mietwohnung in Berlin. In § 9 Nr. 2 des Vertrages war geregelt, dass jede Untervermietung an Dritte nur mit der schriftlichen Einwilligung des Vermieters erfolgen darf.

Erfolgt dennoch eine unbefugte Untervermietung, so darf der Vermieter die Beendigung des Untermietverhältnisses verlangen. Wird die Untervermietung jedoch nicht beendet, so darf der Vermieter das Mietverhältnis kündigen.

Seit seiner Geburt im Jahre 1987 lebte der Sohn des Ehepaars mit in dieser Wohnung.

Sohn blieb nach Auszug der Mutter dort wohnen

In einer E-Mail vom 13.03.2014 teilte die Mieterin dem Vermieter mit, dass sie aus der Mietwohnung ausgezogen sei, und verlangte, dass ihr Mietvertrag auf den volljährigen Sohn umgeschrieben wird, da dieser dort wohnen bleiben möchte.

Kurz darauf legte der Vermieter dem Sohn einen Vertragsentwurf eines geänderten Mietvertrag.s vor. Dieser sah sowohl eine sofortige Mieterhöhung um 80 Euro pro Monat als auch eine Staffelmiete vor.

In der Folge überlegte es sich der Vermieter aber offenbar anders. Zunächst mahnte er die Untervermietung mit Hinweis auf die Regelung im Mietvertrag mit Schreiben vom 28.04.2014 ab.

Nachdem der Mieter nicht reagierte, erklärte der Vermieter am 12.06.2014 schriftlich die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen der unberechtigten Gebrauchsüberlassung an Dritte.

Räumungsklage eingereicht

Als der Sohn nicht aus der Wohnung auszog, reichte der Vermieter beim zuständigen AG Berlin-Wedding Räumungsklage ein – jedoch erfolglos.

Die Richter stellten fest, dass eine außerordentliche Kündigung nicht gerechtfertigt ist, da kein wichtiger Grund gem. § 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vorliegt. Die außerordentliche Kündigung kann auch nicht in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden.

Da der Mieter schuldhaft keine vertraglichen Pflichten verletzt hat, liegt aufseiten des Vermieters nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vor.

Er legte dem Sohn der ehemaligen Mieterin sogar einen neuen Mietvertrag mit einer Mieterhöhung um 24 % und einer nachfolgenden Staffelmiete vor. Dadurch hat er zum Ausdruck gebracht, dass keine vertraglichen Pflichtverletzungen vorgelegen haben.

Untervermietung an Dritte liegt nicht vor

Eine Untervermietung an Dritte nach § 553 BGB bzw. § 9 Nr. 2 des Mietvertrag.s liegt nicht vor, wenn die Mieterin auszieht und es ihrem bisher auch in der betreffenden Wohnung wohnenden Sohn erlaubt, auch zukünftig dort zu wohnen.

Einerseits kann es der Mutter nicht zugemutet werden, ihren Sohn auf Räumung zu verklagen, andererseits liegt juristisch ein ähnlicher Fall vor, wenn ein Mieter verstirbt. Nach § 563 Abs. 2 BGB wird das bereits bestehende Mietverhältnis mit dem bereits in der Wohnung wohnenden Kind fortgesetzt und der Vermieter kann dem nicht widersprechen.

Mieter bestimmt über Umfang der Nutzung

Da es im Rahmen eines Mietverhältnisses keine Pflicht des Mieters gibt, die Wohnung an einer bestimmten Anzahl von Tagen zu bewohnen, dort zu übernachten oder dort persönliche Gegenstände aufzubewahren, kann der Vermieter zum Beweis einer Pflichtverletzung nicht damit argumentieren, dass die ehemalige Mieterin ganz oder teilweise ausgezogen ist bzw. ob und wie oft sie in der Wohnung übernachtet oder ob sie persönliche Sachen in der Wohnung aufbewahrt.

Dies zählt zur persönlichen Lebensgestaltung des Mieters und stellt folglich keinen Verstoß gegen Pflichten aus dem Mietvertrag dar.

Erlaubnis zur Überlassung der Wohnung

Die Richter stellten in ihrem Urteil fest, dass die Mutter gem. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB vom Vermieter verlangen kann, dass er seine Erlaubnis zur Überlassung der betreffenden Wohnung an ihren Sohn erteilt.

Das berechtigte Interesse der Frau an der Überlassung der Wohnung an ihren Sohn ergibt sich aus dem Wunsch, dass der Sohn auch zukünftig in seiner vertrauten Wohnung bleiben kann und dass sie selbst noch eine Wohnung als Rückzugsort hat, falls sie sich von ihrem Lebensgefährten trennen sollte und aus der gemeinsamen Wohnung ausziehen müsste.

Unwirksame Kündigung

Da die Mieterin die Erlaubnis zur Überlassung hatte, war die Kündigung des Vermieters unwirksam.

Dadurch, dass die Regelung § 9 Nr. 2 des Mietvertrag.s von § 553 Abs. 1 S. 1 BGB abweicht, liegt gem. § 553 Abs. 3 BGB eine Benachteiligung der Mieterin vor und ist daher nichtig. Aus diesen Gründen hatte die Räumungsklage des Vermieters keinen Erfolg.

(AG Berlin-Wedding, Urteil v. 10.02.2015, Az.: 11 C 271/14)

Abweichendes Urteil des AG München./h4>

Ein weiterer Fall, der sich auf das Thema Wohnungsüberlassung bezieht, beschäftigte 2016 das Amtsgericht (AG) München.

Ein Familienvater mietete 1982 eine Wohnung in München und zog mit seiner Frau und seiner kleinen Tochter dort ein. Mittlerweile bewohnt nur noch die inzwischen erwachsene Tochter die Wohnung, die Eltern verbringen lediglich drei Monate im Jahr ihre Zeit in der Münchner Wohnung. Das restliche Jahr leben sie in der Türkei.

Der Vermieter beurteilte diese Wohnsituation als eine unbefugte Gebrauchsüberlassung an eine Person, mit der kein Mietvertrag geschlossen wurde.

Folglich kündigte er den Mietvertrag. Die Mieter weigerten sich jedoch, auszuziehen – es folgte die Räumungsklage vonseiten des Vermieters.

AG München wies die Klage des Vermieters ab

Das München. itemprop="name" />Amtsgericht München./span> entschied, dass der ursprüngliche Mieter nahe Verwandte wie seine Tochter die Wohnung ohne die Zustimmung des Vermieters nutzen lassen darf, solange er selbst den Wohnraum noch nutzt.

Jedoch ist es dem ursprünglichen Mieter nicht gestattet, die Mietwohnung seiner Tochter zur alleinigen Nutzung zu überlassen.

Nach Ansicht des Gerichts ist von einer vollständigen Überlassung zu sprechen, wenn der ursprüngliche Mieter den Wohnraum nur noch sporadisch in Anspruch nimmt und nur einzelne Gegenstände dort zurücklässt.

Dies ist jedoch in diesem Fall nicht zutreffend, da die Eltern die Wohnung für rund drei Monate im Jahr die Wohnung noch bewohnten. Folglich ist es der Tochter gestattet, in der Wohnung zu bleiben – der Vermieter hat kein Kündigungsrecht. 

(AG München, Urteil v. 02.03.2016, Az.: 424 C 10003/15)

Haben Sie Fragen zum Thema Mietrecht? Bei anwalt.de wird Ihnen geholfen!