Neue Gesetze: Das ändert sich im Juni 2015
Mit Mietpreisbremse und Bestellerprinzip bringt der Juni bahnbrechende Änderungen bei der Wohnungsmiete. Erstere soll ungebremste Mieterhöhungen bei Neuvermietungen stoppen. Das Bestellerprinzip soll dagegen dazu führen, dass Makler ihre Provision fast nur noch vom Vermieter statt vom Mieter verlangen können. Für mehr Arbeitsschutz soll zudem eine neue gefasste Betriebssicherheitsverordnung sorgen. Mehr Akzeptanz von Großvorhaben durch mehr Öffentlichkeitsbeteiligung soll nicht zuletzt ein geändertes Vorgehen der Verwaltung bewirken.
Bundesländer können Gebiete ausweisen
Mietpreise und Mietsituationen in Deutschland unterscheiden sich erheblich. Freuen sich Vermieter in manchen ländlichen Gebieten darüber, wenn sie überhaupt einen Mieter finden, können sie in größeren Städten die Mietpreise beinahe beliebig diktieren. Aus diesem Grund gilt die Mietpreisbremse nicht bundesweit. Das Gesetz überlässt es vielmehr den Bundesländern mittels Rechtsverordnung entsprechende Gebiete für maximal fünf Jahre auszuweisen. Vorrangig dürfte die Mietpreisbremse nur in Brennpunkten wie Ballungsgebieten und Unistädten gelten. Bislang hat nur Berlin angekündigt, zum 1. Juni davon Gebrauch zu machen. Folgen wollen in diesem Jahr außerdem Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg, Bayern und Brandenburg.
Ortsübliche Miete plus maximal 10 Prozent
Wohnungsvermieter in solchen Gebieten, die bei einer erneuten Vermietung die Miete erhöhen wollen, müssen künftig folgende Regel beachten: Maximal zulässige Miete bei Neuvermietung ist die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent. Das Gesetz vermutet dabei, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete aus einem qualifizierten Mietspiegel ergibt, der nicht älter als zwei Jahre ist oder im entsprechenden Zeitraum angepasst wurde. Abgesehen davon macht das Gesetz keine Vorgaben. So lässt sich die ortsübliche Vergleichsmiete auch anders ermitteln. Notfalls müssen die Gerichte entscheiden, wenn Vermieter und Mieter aneinander geraten. Mieter haben im Falle einer unberechtigten Mieterhöhung zudem ein Rückforderungsrecht.
Ganze Reihe an Ausnahmen
Ausnahmen bestätigen die Regel, so auch bei der Mietpreisbremse. Nicht daran halten müssen sich Vermieter von Wohnungen mit erstmaliger Nutzung bzw. Vermietung nach dem 1. Oktober 2014, prinzipiell also von Neubauten. Auch nach einer umfassenden Modernisierung dürfen Vermieter bei der ersten Wiedervermietung mehr für als die maximal 10 Prozent für eine Wohnung. Für die Mieterhöhung gelten stattdessen die Regeln für die Mieterhöhung nach Modernisierung. Ebenso außen vor bei der Mietpreisbremse sind Sondermietverhältnisse. Solche beinhalten soziale Wohnungsangebote, vorübergehend vermieteten Wohnraum sowie mit Einrichtung vermieteten Wohnraum in einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung.
Mieten, die bereits vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, müssen Vermieter bei erneuter Vermietung nicht senken. Sie genießen Bestandsschutz. Mieter, die an eine solche Wohnung geraten, müssen sich die vorherige Miete gefallen lassen. Kritiker bemängeln, dass das einige Vermieter noch schnell zu Mieterhöhungen vor Inkrafttreten einer möglichen Mietpreisbremse vor Ort verleitet.
Den Makler bezahlt, wer ihn bestellt
Kurz und knapp lautet das Bestellerprinzip: „Wer bestellt, bezahlt.“ Anders als die Mietpreisbremse gilt das Bestellerprinzip bundesweit. Für viele Mieter war die bisherige Situation ärgerlich. Zu den Umzugskosten kamen regelmäßig gleich noch Maklerkosten von zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer hinzu. Und das obwohl den Makler zuerst der Vermieter bestellt hat. Fortan können Makler ihre Provision nicht mehr so leicht vom Mieter verlangen. Das geht nur noch, wenn der Suchauftrag vom Mieter kam. Der muss zudem in Textform vorliegen. Dazu reicht beispielsweise eine E-Mail. Schwierig wird es aber durch die weitere Anforderung für den Makler: Ein Makler muss nämlich ausschließlich im Interesse des Mieters tätig werden. Bei vorherigem Kontakt mit dem Vermieter, muss der Makler sich in puncto Provision an diesen wenden. Vom Mieter kann er nichts verlangen. Dazu muss der Makler die Ausschließlichkeit im Streitfall beweisen.
Neugefasste Betriebssicherheitsverordnung
Abgesehen vom Mietrecht und Maklerrecht bringt der Juni zudem weitere Änderungen. So gilt ab Anfang Juni eine aktualisierte Betriebssicherheitsverordnung. Diese beinhaltet wichtige Vorschriften für den Arbeits- und Gesundheitsschutz von Mitarbeitern und Anlagensicherheit. Neben einer ausgedehnten Gefährdungsbeurteilung von Anlagen und Arbeitsmitteln stellt sie zudem neue Anforderungen an Aufzüge, Druckanlagen und Anlagen in explosionsgefährdeten Bereichen.
Mehr Öffentlichkeit bei Großvorhaben./strong>
Eine weitere Gesetzesänderung betrifft die Verwirklichung von Großvorhaben. Gerade größere Bauprojekte wie Stuttgart 21 oder die Erweiterung von Flughäfen wie in Frankfurt und München erhitzt die Gemüter von Bürgern und Verbänden. Die Öffentlichkeit soll daher schon vor abgeschlossenem Verwaltungsverfahren besser an der Planung beteiligt werden. Auf die Information über Ziele, Mittel und Auswirkungen soll die zuständige Behörde möglichst schon vor Antragstellung hinwirken. Folgen soll die Gelegenheit zur Meinungsäußerung und gemeinsamer Erörterung. Spätestens mit Antragstellung soll sie das Ergebnis mitteilen. Öffentliche Bekanntmachungen sollen zudem auch über das Internet erfolgen.
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